第二節、貸款抵押分析
一、貸款抵押設定條件(掌握)
1、抵押的范圍
按照我國《擔保法》的規定,抵押人擁有所有權或者經營管理權的下列財產可以抵押。包括:抵押人所有的房屋和其他地上定著物;抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;依法可以抵押的其他財產。
按照我國《擔保法》規定,不得用于抵押的財產包括:土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但是大家要注意,這個土地使用權不包括上面可以用來抵押的財產當中的第五項;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;依法不得抵押的其他財產。
2、貸款抵押額度的確定
抵押物的認定
銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權,其中,對國有企業,應該核對抵押物的所有權;對實行租賃經營責任制的企業,要求具有產權單位同意的證明,也就是要求所有人同意物品被抵押;而集體所有制企業和股份制企業用其財產作抵押時,除應該核對抵押物所有權外,還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共同財產作抵押時,則應取得共有人同意抵押的證明,并以抵押人所有份額為限。
抵押物的估價
抵押物的估價是評估抵押物的現值。
估價方法
由于我們國家還沒有相關法律就抵押物估價問題做出具體規定,所以,我們一般的做法,就是抵押人和我們銀行雙方協商確定抵押物的價值,委托具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。一般的評估方法是:對于房屋建筑的估價,主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素;而對于機器設備的造價,主要考慮的因素是無形損耗和折舊,估價時應扣除折舊;對庫存產品、產成品等存貨的估價,主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景;對可轉讓的土地使用權的估價,取決于該土地的用途、土地的供求關系。
此外,估價的時間性和地區性,也都會對評估結果產生一定的影響。
抵押率的確定
確定抵押率的依據主要有以下兩點內容:
一是依據抵押物的適用性、變現能力。選擇的抵押物如果適用性強,由適用性判斷其變現能力。對變現能力較差的,抵押率應適當降低。
二是抵押物價值的變動趨勢。一般可以通過下列方面進行分析:實體性貶值(即由于使用磨損和自然損耗造成)、功能性貶值(由于技術相對落后)和經濟性貶值(由于外部環境變化)。
抵押率的計算公式:
抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×100%
貸款抵押額度的確認
它的計算公式是:
抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率
抵押人所擔保的債權不得超出它的抵押物的價值。財產抵押后,該財產價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不能超出其余額部分。
抵押合同的簽訂
抵押合同包括以下內容:被擔保的主債權種類、數額,債務人履行債務的期限,抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬,抵押擔保范圍,以及當事人認為需要約定的其他事項。
根據我國擔保法的規定,辦理財產抵押的,還應按照有關規定辦理抵押登記手續,方可取得貸款。
3、抵押的效力
抵押擔保的范圍
抵押擔保的范圍包括:主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。如果抵押合同另有規定的,按照規定執行。
抵押物的轉讓
在抵押期間,抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物,應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。總之,抵押權不能與其所擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債券的擔保。
抵押物的保全
在抵押期間,抵押人必須要保證抵押物價值不受損害,如果出現損害,那么銀行可以要求抵押人對損害的部分加以彌補,以保證銀行的抵押權。抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消失,抵押權也消失。
抵押權的實現
若借款人不能按時歸還貸款本息,或銀行同意展期后仍不能履行,抵押權才真正實現。
二、貸款抵押風險分析
1、貸款抵押分析(了解)
貸款抵押可能存在的風險主要有:抵押物虛假或嚴重不實、未辦理有關登記手續、將共有財產抵押而未經共有人同意、以第三方的財產作抵押而未經財產所有人同意、資產評估不真實,導致抵押物不足值、未抵押有效證件或抵押的證件不齊、因主合同無效,導致抵押關系無效、抵押物價值貶損或難以變現共8種。
2、貸款抵押的風險防范(掌握)
貸款抵押的風險防范的措施有:對抵押物進行嚴格審查、對抵押物的價值進行準確評估、做好抵押物登記工作,確保抵押關系的效力、抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限。
例題:
1、貸款抵押是指借款人或第三人在( )的情況下,將財產作為債權的擔保,銀行持有抵押財產的擔保權益,當借款人不履行借款合同時,銀行有權以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
a 不轉移財產占有權
b 轉移財產占有權
c 不轉移財產使有權
d 轉移財產使有權
答案:a
[解析] 根據《擔保法》規定,貸款抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下,將財產作為債權的擔保,銀行持有抵押財產的擔保權益,當借款人不履行借款合同時,銀行有權以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。