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第一章  房地產法律法規

 

一、考試目的與大綱要求

測試應考人員對房地產及房地產業、房地產法律體系、城市房地產管理法相關規定等內容的了解、熟悉和掌握程度。

二、重點難點

掌握：房地產及房地產業、城市房地產管理法相關規定；

熟悉：房地產法律體系；

三、主要內容

1．房地產及房地產業       

2．房地產法律體系

3．城市房地產管理法相關規定

四、內容講解

第一節  房地產及房地產業

一、房地產的含義

房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的有形部分，例如土地的形狀、地形、地勢、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設備設施、裝飾裝修等。房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和收益。房地產區位是指一宗房地產與其他房地產在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等方面。

    房地產與其他經濟物品，包括房地產市場與其他經濟物品市場、房地產價格與其他經濟物品價格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產的特性所決定的。房地產的特性主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、變現困難和保值增值等十個方面。

二、房地產業概述

    房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動。在國民經濟產業分類中，房地產業屬于第三產業，是為生產和生活服務的部門。

    房地產業與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、服務和管理等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者，承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務。

三、房地產業的作用

    房地產業與國民經濟有著密切的聯系，兩者相互依存、相互促進。房地產業的發展既受到國民經濟的制約，國民經濟發展水平決定房地產業的發展水平，又能促進國民經濟的發展。房地產業有以下重要作用：

    (1)可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件。房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產。

    (2)房地產業關聯度高，帶動力強，可以帶動建筑、建材、化工、輕工、電器等相關產業的發展。

    (3)可以改善人民的住房條件和生活環境。

    (4)可以加快舊城改造和城市基礎設施建設，改變落后的城市面貌。通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施。

    (5)有利于優化產業結構，改善投資硬環境，吸引外資，加快改革開放的步伐。

    (6)可以擴大就業。特別是房地產經紀行業和物業管理行業，需要的從業人員較多。

    (7)可以增加政府財政收入。隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中仍將發揮重要的作用。

四、房地產業的行業細分

    在房地產開發、經營等過程中，需要多學科的知識和多行業的參與，例如測繪、勘察設計、城市規劃、建筑、法律、市場營銷等。但目前普遍認為，房地產業主要包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動。其中，物業管理和房地產中介服務合稱房地產服務業；房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。因此，房地產業可分為房地產開發經營業和房地產服務業，房地產服務業又可分為物業管理業和房地產中介服務業，房地產中介服務業又可分為房地產咨詢業、房地產估價業和房地產經紀業。

    房地產開發經營業主要是取得待開發房地產特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發或者房屋建設，再轉讓開發完成后的土地、房地產開發項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產開發經營業具有單件性、投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業關聯度高、帶動力強等特點。房地產開發企業的收入具有不連續性。房地產開發企業主要是組織者和決策者，要關注房地產市場的發展變化，把資金、相關專業服務人員和機構、建筑承包商等結合起來完成房地產開發經營活動。目前，我國房地產業中房地產開發經營業占主體地位。

物業管理業主要是對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并提供相關服務。從事物業管理活動需要樹立服務意識，正確處理好與業主的關系。物業管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大，其中的高層次專業人員是物業管理師。物業管理業是勞動密集和知識密集的行業。

    房地產咨詢業主要是為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面的顧問服務，現實中的具體業務有接受當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃等。目前，房地產咨詢業務主要由房地產估價師和房地產估價機構或者房地產經紀人和房地產經紀機構承擔。

  房地產估價業主要是分析、測算和判斷房地產的價值并提出相關專業意見，為土地使用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據。房地產估價通常要求獨立、客觀、公正，而估價委托人(客戶)有時要求高估或者低估房地產的價值，存在一定沖突。房地產估價活動主要由房地產估價師來完成。從事房地產估價活動需要扎實的估價專業知識、豐富的估價實踐經驗和良好的職業道德。房地產估價業是知識密集型行業。

房地產經紀業主要是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成，房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。從事房地產經紀活動需要一定的專業知識、經驗和較好的信譽。房地產經紀業是知識密集和勞動密集的行業。隨著我國房地產市場逐步由新建商品房買賣為主轉變為存量房買賣和租賃為主，房地產業將逐步由房地產開發經營為主轉變為房地產經紀等房地產服務為主。在成熟的房地產市場中，房地產經紀業居房地產業的主體地位。

例題：房地產服務業又分為（    ）。

a． 房地產咨詢     b． 房地產估價     c． 房地產經紀

d． 物業管理       e． 房地產登記

答案：abcd

解析：房地產登記是一種行政行為，不是房地產服務業。房地產業可分為房地產開發經營業和房地產服務業，房地產服務業又可分為物業管理業和房地產中介服務業，房地產中介服務業又可分為房地產咨詢業、房地產估價業和房地產經紀業。