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25．以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(    )。

a．申請核發建設項目選址意見書    b．領取建設用地規劃許可證

c．核發建設工程規劃許可證        d．領取建設用地批準書   

【答案】b

【解析】  以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

26．在核發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對(    )進行審查。 

a．建設項目選址意見書    b．建設用地規劃許可證

c．建設工程施工圖        d. 建設工程設計方案

【答案】c

【解析】根據建設工程規劃許可管理的主要內容，在核發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。

27．某商場于2002年取得土地使用權，在2012年轉讓，受讓人的使用年限為(    )。

a．20年    b．30年    c．40年    d．50年

【答案】b

【解析】  以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權已使用年限后的剩余年限。商場屬于商業用地，使用年限為40年，2002年至2012年，該宗土地已經使用10年，剩余的使用年限為30年。

28．經濟適用房必須滿(    )，才能直接上市交易。

a．2年     b．3年     c.  5年     d．10年

【答案】c

【解析】2007年11月，原建設部聯合發展改革委等7部門出臺的《經濟適用住房管理辦法》規定，購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易。

29．市場租金是在(    )的基礎上，根據供求關系而形成的。

a．成本租金    b．地租    c．商品租金    d．租賃關系

【答案】c

【解析】房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。市場租金是在商品租金的基礎上，根據供求關系而形成的。

30．同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照(    )清償。

a. 債權人的債權比例      b．抵押合同簽訂的先后順序

c．要求債權的先后順序    d．抵押權等級的先后順序

【答案】d

【解析】同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權就的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。

31．《合同法》規定，租賃期限不得超過(    )年，超過此年限超過部分無效。

a．10    b．15    c．20    d．30

【答案】c

【解析】《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

32．房屋登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起(    )日內不起訴，異議登記失效。   

a．15    b．30    c．60      d．90  

【答案】a

【解析】《物權法》第19條，“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效”。

33．關于房屋預告登記的說法，錯誤的是(    )。

a．預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力   

b．預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的， 預告登記失效

c．預告登記僅適用于預售商品房的登記

d．預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記

【答案】c   

【解析】房屋預告登記，是指申請人為保障將來的物權實現，按照約定向房屋登記機構申請，房屋登記機構依法申請事項在登記簿上予以記載的預先登記行為。并不僅適用于預售商品房的登記。

34．下列行為中，不屬于應當申請房屋所有權轉移登記的是(    )。

a．互換    b．繼承    c．贈與    d．抵押

【答案】d   

【解析】 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押人提出債務履行擔保的行為。

35．物業管理中“制定物業管理方案”屬于物業管理(    )階段的內容。

a．策劃    b．前期準備    c．啟動    d．日常運作

【答案】a

【解析】物業管理策劃階段包括物業管理的早期介入、制定物業管理方案、制定臨時管理規約及有關制度、選聘物業服務企業四個基本環節。

36．選聘、解聘物業服務企業是(    )的職責。

a．業主大會    b．業主委員會    c．居民委員會    d．業主大會籌備

【答案】a

【解析】業主大會是物業管理區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構，其職責包括：①制定、修改管理規約和業主大會議事規則；②選舉、更換業主委員會委員；③選聘、解聘物業服務企業；④決定專項維修基金的使用、統籌方案，并監督實施；⑤制定、修改物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；⑥法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

37．業主大會的執行機構是(    )。

a．居委會        b．業主代表大會     c物業服務企業    d．業主委員會

【答案】d

【解析】業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。

38．商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的(    )交存住宅專項維修資金。

a．使用面積    b．套內建筑面積    c．共有面積    d．建筑面積

【答案】d

【解析】商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％～8％。

39．選聘和解聘物業服務企業應當經由專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數(    )以上的業主同意。   

a.二分之一    b．三分之一    c．三分之一    d．四分之三   

【答案】a

【解析】下列事項由業主共同決定：①制定和修改業主大會議事規則；②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；④選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設施；⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

40．選聘專業公司承擔專項經營管理服務是(    )的權利。   

a．物業服務企業  b．業主    c．業主大會    d．業主委員會 

【答案】a

【解析】物業服務企業的權利：

   ①根據有關法律、法規、政策和合同的約定，并結合實際情況制定物業管理制度。

   ②依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費。

   ③制止違反物業管理制度的行為。

   ④要求委托人協助管理。

   ⑤選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務。

   ⑥法律、法規規定的其他權利。

41．根據《物權法》規定，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數(    )以上的業主同意。  

a．二分之一    b．五分之三    c．三分之二  d．五分之四   

【答案】c

【解析】籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

42．業主大會成立前，住宅專項維修資金由(    )代管。   

a．售房單位       b．房地產主管部門    c. 已人住的業主    d．物業服務企業   

【答案】b

【解析】業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。

43．王某自營地下工業倉庫，應稅房產原值為50萬元，每年需要繳納的房產稅額最多為(    )元。

a．4200    b．5400    c．2700    d．3600

【答案】b

【解析】工業用途房產，以房屋原價的50%～60%，作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1一(10％～30％)]×1.2％。本題中應納房產稅額最多為50萬元×90%×1.2％=5400元。

44. 2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米以下普通住宅的，契稅稅率統一下調到(    )。

a．1％    b．1．5％    c．2％    d．3％

【答案】a

【解析】  自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米以下普通住宅的，契稅概率統一下調到1％。

45. 土地增值稅增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為(    )。

a．30％    b.40％    c．50％    d．60％

【答案】a

【解析】土地增值稅實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的，稅率為30％。

46．劉某自營食品店，應稅房產原值為60萬元，每年需要交納的房產稅最低是(    )元。  

a．5040    b．4800    c．5400     d．6000   

【答案】a

【解析】房產稅稅率：①非出租的房產：房產原值×(1—10％～30％)×1.2％；②出租的房產：租金×12％。

47．城鎮土地使用稅計稅依據是納稅人(    )。   

 a．房屋的建筑面積  b．房屋的使用面積 c．房屋的居住面積  d．實際占用的土地面積   

【答案】d

【解析】城鎮土地使用稅計稅依據是納稅人實際占用的土地。

 48．下列耕地中，屬于免征耕地占用稅的是(    )。

a．制藥企業占用耕地    b．醫院占用耕地  c．港口占用耕地    d．停機坪占用耕地

【答案】b

【解析】耕地占用稅免稅規定：①軍事設施占用耕地；②學校、幼兒園、養老院、醫院占用耕地。

49． 房地產經紀人員在房地產中介活動中出現禁止行為的處罰標準是收回資格證書或公告資格證書作廢，并處(    )。   

a．警告    b．5 000元以下罰款   c．1萬元以下罰款   d．1萬元以上3萬元以下罰款   

【答案】d   

【解析】房地產經紀人員在房地產中介活動中出現禁止行為的處罰依據是《城市房地產中介服務管理規定》第二十四條。處罰標準是：收回資格證書或公告資格證書作廢，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

50．房地產中介機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由縣級以上房地產行政主管部門處以(    )，責令停止銷售，并可處以罰款。   

a.警告    b．沒收違法所得       c．停業整頓    d．吊銷營業執照  

【答案】a  

【解析】房地產中介機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的處罰依據是《商品房銷售管理辦法》第四十三條。處罰的標準是：由縣級以上房地產行政主管部門處以警告，責令停止銷售，并可處以罰款2萬元以上 3萬元以下的罰款。