第一章 土地估價程序
講課內容：土地估價的基本程序和過程。
重點：宗地估價的基本程序及各步驟的具體內容與要求；
難點：宗地估價的基本程序之間的邏輯關系和順序。
知識點一、土地估價程序包括7大步驟（注意其理解邏輯關系，在理解的基礎上記憶，掌握）：
1. 確定估價基本事項
主要包括確認評估對象、確定委估者估價目的、界定土地價格定義。其中確認評估對象主要是明確估價對象的實物狀況、權益狀況和區位狀況；常見的土地估價目的有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、抵押、企業改制、清產核資等。
2. 擬訂估價作業計劃
估價作業計劃應當有經驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調查，在已經確定估價項目的基礎上，就執行各項目的性質、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統一安排。包括收集整理委估地產的有關資料、實地踏勘查證，分析價格影響因素及條件、估價方法的選用，試算價格或租金調整、確定估價額、提交估價報告等具體內容和相應的處理計劃。
3. 收集資料實地踏勘
收集影響地價的三大因素的相關資料：主要是社會、經濟、政治、環境等一般因素資料及宗地所處地區的區域因素和個別因素資料。宗地自身條件、權利狀況和利用狀況，以及與待估宗地相關的土地和房地產交易實例資料等，一般包括：產權登記資料，宗地圖、地籍圖或地形圖等，建筑平面位置圖，地價、地租資料，市政管網圖件及資料，城鎮規劃圖。
現場踏勘的主要內容有：待估宗地的坐落位置、形狀，土地利用狀況，基礎設施條件，道路交通狀況，周圍環境及地上建筑物現狀、裝修等內容。
4. 分析整理相關資料
對于收集的資料，應充分分析是否為估價作業必要的充分資料，以及該資料是否存在偏差或不真實，所以有必要對資料進行整理和分析，對針對不同估價方法所收集的資料進行歸類；對影響地價的一般因素、區域因素、個別因素等進行分析。
5. 選定方法試算價格
根據估價目的、估價對象特點，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少于兩種方法。
因為不同的評估對象有著不同的特點和要求，因此其適用的估價方法也各不相同。
（1）評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用：
①市場比較法；
②收益還原法；
③比較法；
④路線價估價法；
⑤基準地價系數修正法。
（2）評估對象土地上有建筑物時，評估土地價格可采用：
②利用剩余法從不動產總售價中扣除建筑物現值，推算土地價格；
③市場比較法評估的整個不動產價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
④收益還原法評估的整個不動產價格，扣除成本法評估的建筑物價格；
⑤從整個不動產收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；
⑥路線價估價法；
⑦基準地價系數修正法。
6. 確定宗地估價結果
估價師根據估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調整，進而確定最后估價額。
7. 撰寫估價報告書
土地估價機構在估價完成后，分別提交土地估價結果報告和土地估價技術報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。
例題一：
某地價評估事務所2006年5月20日接到a市政府的估價口頭委托，估價對象是位于城區一環內側某中學老校址所占的土地。該校于1963年建成，現已根據政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發利用，并將土地的規劃用途依法調整為商品住宅樓。目前，政府擬以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補償給該中學。根據委托要求，地價評估事務所要對該地塊的出讓底價與收回補償價格進行評估。接到委托后，事務所立即制定了一項工作計劃和技術方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務。
下面是該事務所此次估價工作日志的內容。
(1)5月21日，啟動估價工作，派甲、乙(土地估價師)和兩名估價助理(丙、丁)負責估價工作。其中，甲和丙負責土地出讓底價評估，乙和丁負責土地收回補償價格評估。
(2)5月21日上午，甲和丙進入現場調查，乙和丁開始市場調杏。
(3)5月22日上午，因所長外出，甲負責與市國土資源局簽訂合同。
(4)5月23日上午，確定土地估價事項，并制定評估技術路線和方法。
(5)5月23日下午，開始調查資料。
(6)5月25日上午，開始撰寫報告。
(7)5月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。
(8)5月30日上午，收到國土資源局付款。
關于評估技術路線和方法，日志有以下記錄：
(1)出讓底價主要依據周邊拍賣價格進行比照確定，同時采用剩余法進行評估。
（2）收回補償價格評估時’主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估。
【問題】
1.僅就工作日志內容判斷事務所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題。
2.確定土地估價事項的內容一般包括哪些?
3.確定估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行基本的定義?
4.日志中的估價技術路線是否合理?如果不合理，原因何在?
5.假如你是估價師，該如何設計估價技術路線?
(2006年考試真題)
參考答案:
1．此次估價工作流程不合理，存在以下問題：
(1)每項估價必須至少有兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。
(2)兩項估價應該獨立進行，而不能分工合作調查，估價師應該貫穿估價的全部過程。
(3)應該先簽訂合同再進行實質性估價活動。
(4)不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。
(5)估價事項和技術路線應該在實質性估價活動之前完成。
(6)缺乏權屬資料核實調查過程。
(7)由于兩份估價分別由甲、乙完成，所以報告簽字不能由甲、乙共同簽名。
2．確定土地估價事項一般包括以下內容：
(1)確定估價對象。
(2)確定土地估價目的。
(3)土地估價期日。
(4)界定土地價格定義。
(5)土地估價中特別事項的說明。
(6)審核。
3.確定估價事項時，應從以下兩方面對土地出讓底價和回收價格進行基本定義：
(1)住宅的價格定義：商品住宅用地、設定的開發程度、設定容積率、70年、出讓土地使用權價格。
(2)對教育用地價格定義：公共建筑用地、現狀開發程度、現狀容積率、無年期、劃撥土地使用權價格。
4．估價技術路線不合理，不合理的原因如下：
(1)出讓底價主要依據周邊拍賣價格進行比照確定不合理。因為拍賣價格是一種特定條件下的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應該依照平均市場價確定。
(2)收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估不合理。因為收回補償價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價格，需要扣除國家所有權收益和有關稅費部分。另外，由于教育用地的土地市場不發育，又無收益，利用市場比較法與收益還原法等方法進行估價不合理。
5．(1)出讓底價的評估：先采用剩余法和市場比較法評估新用途的市場價值，然后根據宗地的具體條件和其他相關要求制定出讓底價方案。
（2）補償價格的評估：先采用成本法和基準地價系數修正法評估原用途的市場價值，再扣除國家的所有權收益和有關稅費部分確定劃撥土地價格。