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第六章 土地估價現場調查

（1）現場調查的目的

（2）現場調查的內容

1）土地權屬查證

2）土地實體狀況查勘

3）周邊環境狀況調查

（3）現場調查的方法

重點難點：現場調查的基本內容

知識點一、現場調查的目的

   （1）核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應相符；

（2）觀察土地實體特征；

（3）現場體驗周邊環境；

（4）為各種影響因素的準確定位、估價技術參數的選擇和估價方法的選用提供物征。

知識點二、現場調查的基本內容

1.現場勘察的基本內容

    （1）土地位置、邊界及四鄰關系調查

    查證宗地基本項目，包括宗地坐落位置、街道、街坊、地號、門牌號、土地面積、建筑物、面積、用途等，看其是否與產權登記文件一致，同時觀察土地的相對位置、四至、面積、形狀、臨路情況等。   

    （2）土地自然條件勘察

主要有宗地的地形、地勢、地質水文狀況、是否存在地質災害隱患等。

（3）土地環境質量勘察

    自然環境方面，需要了解是否存在大氣污染、噪聲、粉塵等污染源；而獨特、良好的自然景觀如江、河、湖、海等具有觀賞價值的大面積水域及山、林，還有公園、公共綠地等則使其周邊可開發土地獲得更高價值。

人文環境方面，土地所在區域的人口及其文化背景(尤其是與土地利用有關的特殊習俗等)、產業構成狀況，可能對土地開發利用方式，以及未來創造的價值產生重要影響。

（4）土地基礎設施條件勘察

    主要了解道路通達度、公共交通等的便捷程度、水電供應、通信條件等，還有公共服務設施如學校、醫院、市場、銀行等的配套情況。

    （5）土地使用狀況的現場勘察

主要是估價對象上的建(構)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等。

    （6）地上建筑物及其他附著物的勘察

若估價對象有重要建(構)筑物，需觀察并記錄建(構)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數、建筑容積率，以及其他地上附著物狀況等。

（7）土地經營與收益狀況的調查

    凡簽署了租賃合同的，應向委托方索取合同復印件，與原件核對無誤后請委托方加蓋公    章，留作估價機構的評估依據。

    1)屬于純土地用于出租獲取租金收益的，應調查土地租金水平、租金支付方式、出租率、出租期限、運營費用等資料。

  2)屬于承租純土地經開發后經營的，除調查土地租金水平、租金支付方式、出租期限外，還應調查土地開發建設成本、建成后運營費用、建(構)筑物及設備的使用狀況等資料。   

    3)屬于土地開發完成后自營或出租給他人經營的，調查房地產租金水平、租金支付方式、空置率、出租期限、房地產開發建設成本、建成后運營費用、建(構)筑物及設備的使用狀況等資料。

4)對生產性企業主要調查生產成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及企業利潤。

知識點三：現場勘察的方法與要求

    現場勘察的方法主要有觀察、詢問、測量和核對。

    項目小組進行現場勘察，至少應有2名以上土地估價師一同前往，并有委托方協助人員參加，須對估價對象進行拍照，并做好勘察記錄，以備作為估價報告附件和存檔。現場勘察結果記錄是現場勘察工作的重要環節，是估價技術線路選擇、估價因素修正、形成估價假設等工作的重要依據。照片應能夠反映從不同角度體現宗地的主要建筑物、用途及利用特點、四至和周圍環境、景觀等。現場未能取得影像資料的部位，應在土地估價技術報告中予以披露。

例題一、案例分析題

    下面是一份現場調查工作圖稿。由于只是某估價師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評估委托而進行的前期調查，所以調查內容及標注有些粗略。其中，實線部分為原圖內容，虛線部分為該估價師現場標記的有關信息。請閱讀下圖并回答以下問題。

【問題】

    1．根據上圖填寫下面有關信息。

    工作底圖種類：(  )  權利人：(  )  宗地編號：(  )

    所在街坊：(  )    地類：(  )    四至：(  )

    2．列出你能夠從圖1—1中獲得的有關該宗地個別條件的信息(提示：不少于5個)。

    3．列出你能夠從圖1-1中獲得的有關該宗地周邊環境的信息(提示：不少于8個)。

    4．假定委托方需貸款300萬元，該地貸款率為6o％，該區域商業用地平均容積率為2．00，估價對象建筑占地面積為120 m²，經過你的判斷，估價師能否作出可以接受委托的決定?列出你的判斷依據(提示：列出簡要計算步驟)。(2007年考試真題)

【參考答案】

    1．填寫有關信息。

    (1)工作底圖種類：(宗地圖)。

    (2)權利人：(黃坪旅游公司)。

    (3)宗地編號：(5)。

    (4)所在街坊：(74)。

    (5)地類：(242)。

(6)四至：(東至東安河；南至黃坪中學；西至麗景巷；北至大場路)。

  2．列出有關該宗地個別條件的信息。

    (1)用途：商業。

    (2)土地面積：308m²。

    (3)臨路情況：臨街，街角地。

    (4)形狀：矩形，規則。

    (5)地勢：南高北低。

    (6)地質狀況：較好。

    (7)建筑密度：較低。

(8)發展趨勢：向東發展受到限制。

  3．列出有關該宗地區位條件和周邊環境的信息。

    (1)二級地。

    (2)銀行。

    (3)商場。

    (4)郵局。

    (5)學校。

    (6)道路。

    (7)河流，略有污染。

(8)古橋。

    4．對于估價師能否作出可以接受委托的決定，列出判斷依據(計算步驟)。

      不能接受委托。

     依據為：

     該地塊容積率：120×5／308=1.948。

     該區域商業用地平均容積率：2.00。

     該區域商業基準地價：1200元／米²。

     該地塊估計地價：1200×308=3696oo(元)。

     該地塊可能的貸款額：369600×6o％=221760(元)＜300萬。

所以估價師不能接受委托。