剖析教材、授課思路舉例
• 大綱及重難點分析
• 試題分析、授課思路舉例
大綱解讀
根據國土資源部辦公廳下發《關于組織2014年全國土地估價師資格考試工作的通知》（國土資廳發〔2014〕4號）文件，2014年考試大綱仍繼續沿用《全國土地估價師資格考試大綱（2010年）》，只做個別內容增減。考試委員會不指定考試參考教材。
因此2014年的考試重點和2013年基本一致，個別涉及增減的內容我會在以后的課程講解中詳細講解，在此不作贅述。
考試大綱結構
1、宗地估價，2、常見目的下土地估價，3、常見用途土地估價，4、土地分等，5、土地定級，6、基準地價評估，7、路線價評估，8、城市地價動態監測，9、征地區片綜合地價評估。
第一層次：
1、宗地估價；2、常見目的下土地估價；3、常見用途土地估價。
這三個部分是案例考試的核心內容，是考試最重要的內容，務必要熟練掌握，特別要注重對基本估價理論方法的理解以及掌握估價報告的撰寫方法和要求。實際上，這三部分內容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此，估價理論方法、估價報告的撰寫以及估價過程等內容一般都是綜合在一起來考試的；
第二層次：
6、基準地價評估；7、路線價評估；8、城市地價動態監測；9、征地區片綜合地價評估。這四部分內容屬于比較重要的內容，考試中也有一定的的考點；
第三層次：
4、土地分等；5、土地定級。
兩部分內容雖然考點也比較多，但考試真題涉及的相對較少，因此屬于次重要內容。
試題分析
題 型
題 量
分 值
考查形式
案例分析
2
40
一般是給出一段土地估價的背景材料，在背景材料的基礎上最后提出問題。這類題目的問題不同于一般的問答題，其綜合性和難度都比較高。
報告判讀
3
60
前兩道一般是提供一段土地估價報告或技術報告的片段內容，然后據此設計幾個問題，每題15分。
最后一道報告判讀題是報告指錯題，一般是提供一個完整的土地估價技術報告，其中存在許多處錯誤，要求考生閱讀后指出錯誤并說明原因。該題滿分30分。
[案例分析]
某公司擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權進行抵押貸款（1），計劃貸款額度為50萬（2），已委托某估價公司進行土地估價（3）。該估價公司經征求某公司同意，估價基準日確定為2012年12月31日（4）。在該日估價公司派員對該土地進行了現場查勘（5），并于2012年1月15日提交了估價報告（6）。該土地位于×××市×××區南部（7），為國有建設用地（8），用途為工業（9），估價設定用途為工業（10），土地使用權性質為出讓（11），已經繳清全部稅費（12），總面積2500m2（13）。土地使用期限為50年(14),已經使用40年（15），土地地勢平坦，地質條件較優（16），地下水位適中（17），由自來水公司供水，用于企業生產、生活（18）；土地為多邊形，不規則，北段邊界為弧形（19）；土地為紅壤軟土（20），內部道路已經硬化（21），南鄰×××大街，東鄰×××環城路，交通條件優越（22）；土地內有11棟建筑物（23），其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務樓1棟，變電房1棟（24）。企業用電來自3km外的變電站（25）；企業通信網絡及設施齊全（26）。排水情況是市政排水管網統一排放，排水通暢（27），該區域未接通燃氣，也未接通暖氣（28），該宗土地內用自備鍋爐取暖（29），實際開發程度為土地紅線外“五通”，土地紅線內平整（30），設定開發程度為土地紅線外“五通”，土地紅線內場地平整（31）。土地紅線內“六通一平”（32），土地使用無特別限制（33）。
建筑物符合規劃（34），該土地北至×××廠（35），南至×××大街(36)，東至×××環城路（37），西至×××居民區（38），該廠對附近環境存在輕微工業污染，產權清晰（39），無糾紛（40）。未設定過他項權利（41）。該土地類型多為耕地（42），附近有三家企業（43）。容積率為0.54(44)。該土地原為耕地（45），由當地政府征用后（46），2002年12月31日通過招標由該公司況得（47），土地登記證書號為××××號（48），經估價，該工業用地單位地價為350元（49），總地價為87.5萬元（50）。
現假定你是該估價公司土地估價師，請回答以下問題，并將答案后的代碼涂黑。
1．判斷該塊土地是否能夠抵押，應當考慮的信息有哪些？（最佳答案為5個，選對一個得1分，選擇答案不超過5個的，選擇錯誤不扣分，也不得分；選擇答案超過5個，每選錯1個扣0.5分）
參考答案
1．（12）█（34）█（39）█（40）█（41）█
2．指出已知的土地個別條件。（最佳答案為8個，選對一個得1分，選擇答案不超過8個的，選擇錯誤不扣分，也不得分；選擇答案超過8個，每選錯1個扣0.5分。
（13）█（16）█（17）█（19）█（20）█（21）█
（32）█（33）█
3．指出對地價進行定義所需要的信息。（最佳答案為7個，選對一個得1分，選擇答案不超過7個的，選擇錯誤不扣分，也不得分；選擇答案超過7個，每選錯1個扣0.5分）
（4）█（9）█（10）█（11）█（15）█
（30）█（31）█
注意：該題也可以擴展為其他小題，如指出哪些是屬于該地塊的區域條件，那些是該地塊的權利狀況等等。（請大家自己思考一下如何選擇,做到舉一反三）