第二章房地產及其描述
本章歷年考題所占分值
年份
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
分值
8
2
4
5
3
第一節 房地產的含義
知識點一：房地產的定義（常考點）
房地產是指土地以及建筑物等地上附著物，是實物、權益和區位的結合體。
知識點二：土地、建筑物和其他地上附著物的含義（常考點）
（一）土地的含義
土地的空間范圍如下表所示：
三個層次
理論范圍（上窮天空，下盡地心）
現代法律范圍
地球表面
該土地在地表上的“邊界”所圍合的區域
地上空間
從該土地的地表邊界向上擴展到無限天空的空間
以飛機的飛行高度為限
地下空間
從該土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間
以人類的能力所及為限
（二）建筑物的含義
名詞
定義
舉例
建筑物
①是最主要的土地附著物；
②廣義的建筑物不僅包括房屋，還包括構筑物；
③狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。
房屋
①指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或者進行其他活動的建筑物；
②一般是由建筑材料、建筑構配件和建筑設備(如給排水、衛生、燃氣、照明、電梯、空調、通信、防災等設備)等組成的空間場所。
構筑物
是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物
煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩
（三）其他土地附著物的含義
其他地上附著物是建筑物以外的地上附著物。
其他地上附著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。
例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如，擺放在房屋內的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他地上附著物。
例題：單項選擇
房地產是指土地以及建筑物等土地附著物，是（ ）的結合體。（2008年試題）
a．實體、權益、區位
b．實物、權益、區位
c．實物、權利、位置
d．實物、權益，位置
答案：b
知識點三：房地產實物、權益和區位的含義（常考點）
（一）房地產實物的含義
房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。
房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（ ）。（2004年試題）
a．相應配套的基礎設施
b．土地的形狀
c．組合完成的功能
d．立體空間
答案：c
（二）房地產權益的含義
房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。一宗房地產權益以包括：①擁有的房地產權利。②該房地產權利受其他房地產權利的限制情況。③該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況。④額外的利益或好處。
房地產所有權具體有土地所有權和房屋所有權。
中國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權三種。
建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區分所有權可以說是一種復合性的權利，由專有部分的所有權、專有部分以外的共有部分的持份權和因共同關系所產生的成員權構成。
建筑物區分所有權包括（ ）等。（2004年試題）
a．按份共有所有權
b．專有部分所有權
c．共同關系成員權
d．共同部分持份權
e．長期使用租賃權
答案：bcd
兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，價值就可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。
（三）房地產區位的含義
房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括:
ø 位置：包括坐落、方位、與相關場所的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層。
ø 交通條件：通達性（分為可及性和便捷性）
ø 外部配套設施：該房地產外部（紅線外）的基礎設施和公共服務設施。
ø 周圍環境和景觀：指該房地產的自然環境、人文環境和景觀。
知識點四：房地產的其他名稱（輪換考點）
（一）不動產
凡是自行能夠移動或者用外力能夠移動，并且其性質和價值不會改變的財產，像牲畜、家禽和汽車、家具、器物之類，屬于動產；反之，不能移動的財產，像土地、房屋及附著于土地、房屋上不可分離的部分（如樹木和給水、排水、采暖、電梯等設備），屬于不動產。
（二）物業
中國香港地區通常使用“物業”這個詞，把房地產估價稱為物業估值或物業估價。
（三）realestate和realproperty（略）