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第四章 第4節 房屋數據處理

大綱要求：面積測算、共有面積的分攤

知識點一：房屋數據處理的內容

房屋數據處理包括房屋測量數據處理，房產面積計算和共有面積分攤三部分。

房屋測量數據分為房產平面控制測量數據和房產要素測量的數據，按照測量平差的相關理論和規定進行處理。

知識點二：房屋數據處理的要求

知識點三：房屋面積計算

(1)房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，層高2. 20 m以上（含2.20 m）的永久性建筑。

(2)房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由省自治區、直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

(3)房屋的共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

(4)成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算；

套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

(5)房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

知識點四：房屋面積計算原則

1．計算全部建筑面積的范圍

    (1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

    (2)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其層高在2.20 m以上的部位計算建筑面積。

(3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2. 20 m以上的，按其水平投影面積計算。

(4)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

    (5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20 m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2. 20 m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

(7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

    (8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。

(10)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20 m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

    (11)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

    (14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20 m以上部位的外圍水平投影面積計算。

(15)有伸縮縫、沉降縫的房屋，若其與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的，伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

2．計算一半建筑面積的范圍

    (1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    (2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

    (3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    (4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3．不計算建筑面積的范圍

    (1)層高小于2.20 m的夾層、插層、技術層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。

    (2)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

    (3)與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。

    (4)房屋之間無上蓋的架空通廊。

    (5)房屋的天面，挑臺、天面上的花園、泳池。

(6)建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

(7)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

    (8)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

    (9)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

    (10)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

    (11)獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線。

    (12)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

(13)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

知識點五：房屋面積計算原則

房屋共有部分按照其使用功能和服務對象，主要可分成三類：

(1)全幢共有部位：指為整幢服務的共有部位，全幢進行分攤。

(2)功能區間共有部位：指專為某幾個功能區服務的共有部位，由其所服務的功能區分攤。

(3)功能區內共有部位：指專為某個功能區服務的共有部位，由該功能區分攤。

1．共有面積分攤的基本原則

   產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

  無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

2．共有面積分攤基本模型

按相關建筑面積進行共有部位分攤，按下式計算：

   δs_i =k *s：

    k=∑δs_i／∑s_i：

式中，k為面積的分攤系數；s_i為各單元參加分攤的建筑面積，m²；δs_i，為各單元參加分攤所得的分攤面積，m²；∑δs_i，為需要分攤的分攤面積總和，m²；∑s_i為參加分攤的各單元建筑面積總和，m²。

各功能區的套內建筑面積分別是：車庫495. 38 m2、商業639. 53 m²、住宅25 049. 23 m²、辦公用房163. 65 m²。

在各功能區內且單獨為本功能區分攤的共有部分面積依次為：16. 65 m²、158. 00 m²、6 609. 78 m²、0 m²。

    不在該功能區內但單獨分攤給該功能區的共有部分面積依次為：0 m²、0 m²、222. 11 m²、0 m²。

跨功能區分攤的共有部分面積分別有：全樓共同分攤的設備用房、管道井等共有部位面積共745. 92 m²；商業、住宅共同分攤的共有部分面積共118. 30 m²。

以上條件列表如下。

 

其中：

商業共得分攤面積為158+17.96+2.91=178.87(m²)。

則商業部分的分攤系數為178.87÷639.53=0.279 690。

住宅所得跨功能區分攤的面積分別為

   

    住宅共得分攤面積為6 609.78+222.11+712.75+115.39=7 660.03(m²)。

則住宅部分的分攤系數為7 660.03÷25 049.23=0.305 799。

車庫所得跨功能區分攤’的面積為

 

    (495. 38十16. 65)=11. 53(m²)

車庫共得分攤面積為16. 65+11. 53=28.18(m²)。

則車庫部分的分攤系數為28. 18÷495. 38 =0. 056 886。

辦公用房所得跨功能區分攤的面積為

    

辦公用房共得分攤面積為3. 68( m²)。

則辦公用房部分的分攤系數為3. 68÷163. 65 =0. 022 487。

注：實際計算過程中，因保留小數位數的原因，可能會產生進位誤差。

商住樓中住宅與商業共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業的（ ）比例分攤給住宅和商業。

a.  房屋價值

b.  建筑面積

c.  土地面積

d.  土地價值

答案：b

房屋面積測算的要求：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。

ａ、兩次；ｂ、三次；ｃ、四次；ｄ、五次；

答案：ａ

解析：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。