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一、土地估價(jià)師考試概述

土地估價(jià)師是國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試，全國(guó)統(tǒng)一考試，考試時(shí)間在每年的秋季，一般是在9月份的第二個(gè)周六周日，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前的土地估價(jià)師的市場(chǎng)缺口在10萬(wàn)以上。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種需求還會(huì)越來(lái)越大。供不應(yīng)求的局面造成土地估價(jià)師就業(yè)前景十分火爆，而相應(yīng)的土地估價(jià)師資格考試就成為當(dāng)今最熱門的考試之一。

目前土地估價(jià)師考試共五門課，分別為：

（1）土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)（06年后）   土地管理基礎(chǔ)（06年前）

（2）土地估價(jià)理論與方法 

（3）土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ) （06年后）

（4）土地估價(jià)案例與報(bào)告（06年后）  土地估價(jià)實(shí)務(wù)（06年前）

（5）土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)（06年后） 土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法（06年前）

本科目的考試時(shí)間如下表所示：

科目	考試時(shí)間	試題類型	試卷分值	合格線
土地估價(jià)案例與報(bào)告	周日 9∶00-11∶30	案例分析題， 報(bào)告判讀題	100	一般為60

近幾年土地估價(jià)師考試通過(guò)情況為：

2006年度全國(guó)土地估價(jià)師共合格812人。

2007年度全國(guó)土地估價(jià)師共合格1341人。

2008年度全國(guó)土地估價(jià)師共合格1460人。

2009年度全國(guó)土地估價(jià)師共合格1309人。

2010年度全國(guó)土地估價(jià)師共合格1486人。

2011年度全國(guó)土地估價(jià)師共合格1944人。

二、案例分析考試大綱分析

第一部分：宗地估價(jià)

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)宗地估價(jià)的程序、內(nèi)容及要求的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：宗地估價(jià)的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求；

熟悉：宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理、估價(jià)報(bào)告歸檔管理的內(nèi)容及基本要求。

第二部分、常見(jiàn)目的下土地估價(jià)

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。

（二）考試基本要求

掌握：常見(jiàn)土地估價(jià)目的和相應(yīng)評(píng)估價(jià)格類別的判斷；

熟悉：各種常見(jiàn)土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定，估價(jià)方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

第三部分、常見(jiàn)用途土地估價(jià)

（一）考試目的

測(cè)試考生對(duì)不同用途土地估價(jià)的特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法應(yīng)用的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：居住、工業(yè)、商業(yè)、辦公等用地估價(jià)的特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法應(yīng)用；

熟悉：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等項(xiàng)用地估價(jià)的特點(diǎn)，價(jià)格影響因素及估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法應(yīng)用；

第四部分、土地分等

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等知識(shí)與技能的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地土地等別影響因素；

熟悉：土地等級(jí)價(jià)的關(guān)系，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等程序，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地分等因素選擇，權(quán)重確定與量化方法；

第五部分、土地定級(jí)

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)知識(shí)與技能的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：基本概念，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)的方法，不同城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地類型土地級(jí)別影響因素；

熟悉：城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)程序，城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級(jí)因素選擇、權(quán)重確定與量化方法；

第六部分、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估知識(shí)的掌握程度，對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)概念，評(píng)估的基本原理、技術(shù)路線、程序與方法等知識(shí)的理解和運(yùn)用能力。

（二）考試基本要求

掌握：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)概念和評(píng)估的基本原理，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線、程序和方法；

熟悉：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估外業(yè)調(diào)查的方法與要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定、修正系數(shù)表的編制，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑及方法；

第七部分、路線價(jià)評(píng)估

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)路線價(jià)評(píng)估知識(shí)的掌握程度。

（二）考試基本要求

掌握：路線價(jià)的特點(diǎn)和評(píng)估范圍選擇條件，評(píng)估的基本原理以及程序和基本表達(dá)形式；

熟悉：路線價(jià)修正體系建立的內(nèi)容和方法。

第八部分、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)知識(shí)的認(rèn)知程度。

（二）考試基本要求

掌握：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的概念，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本程序，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)含義及其采集方法；

熟悉：標(biāo)準(zhǔn)宗地（地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)）設(shè)立的要求，標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)的方法與要求。

第九部分、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估

（一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估知識(shí)的認(rèn)知程度。

（二）考試基本要求

掌握：征地區(qū)片綜合地價(jià)的基本概念和特點(diǎn)；

熟悉：征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估的基本步驟、方法和綜合區(qū)片地價(jià)的表達(dá)形式；

（一）、案例分析考試大綱主要包括九大部分內(nèi)容：

第一層次：

1、宗地估價(jià)，2、常見(jiàn)目的下土地估價(jià)，3、常見(jiàn)用途土地估價(jià)，4、土地分等，5、土地定級(jí)，6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，7、路線價(jià)評(píng)估，8、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估。其中：1、宗地估價(jià)，2、常見(jiàn)目的下土地估價(jià)，

3、常見(jiàn)用途土地估價(jià)這三個(gè)部分是案例考試的核心內(nèi)容，是考試最重要的內(nèi)容，務(wù)必要熟練掌握，特別要注重對(duì)基本估價(jià)理論方法的理解以及掌握估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)方法和要求。實(shí)際上，這三部分內(nèi)容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此，估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)以及估價(jià)過(guò)程等內(nèi)容一般都是綜合在一起來(lái)考試的；

第二層次：

6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，7、路線價(jià)評(píng)估，8、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估這四部分內(nèi)容屬于比較重要的內(nèi)容，考試中也有比較多的考點(diǎn)；

第三層次：

4、土地分等，5、土地定級(jí)兩部分內(nèi)容雖然考點(diǎn)也比較多，但考試真題涉及的相對(duì)較少，因此屬于次重要內(nèi)容。

三、2013年案例分析考試大綱的變化

根據(jù)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于組織2013年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試工作的通知（國(guó)土資廳發(fā)[2013]9號(hào)），2013年考試大綱在《全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱（2010年版）》和2011年、2012年增減調(diào)整內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)部分內(nèi)容及要求進(jìn)行增減調(diào)整。其中涉及案例分析部分的主要是在宗地估價(jià)實(shí)務(wù)中的第十五條：其他土地權(quán)利估價(jià)的考試范圍中增加“6.劃撥土地使用權(quán)益價(jià)格評(píng)估方法與應(yīng)用”，考試基本要求為“熟悉”。

該部分內(nèi)容由于是新增知識(shí)點(diǎn)，且關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的估價(jià)近年來(lái)逐漸成為學(xué)界的討論熱點(diǎn)，因此應(yīng)給予必要的關(guān)注，但劃撥土地本身并不是土地出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的主體，且其具體估價(jià)過(guò)程本身在學(xué)術(shù)界尚有一定的爭(zhēng)議，因此其所占分值應(yīng)當(dāng)不會(huì)太高，這也可以從大綱對(duì)其的基本要求為熟悉看出來(lái)。

四、土地估價(jià)案例與報(bào)告的考試題型和特點(diǎn)

目前，土地估價(jià)案例與報(bào)告這門課的題型分為兩大類：一為案例分析，二為報(bào)告判讀。

其中案例分析一般是兩道題，每題20分，合計(jì)40分。一般是給出一段土地估價(jià)的背景材料，在背景材料的基礎(chǔ)上最后提出問(wèn)題。這類題目的問(wèn)題不同于一般的問(wèn)答題，其綜合性和難度都比較高，要求考生對(duì)土地估價(jià)的整體理論體系有比較深的理解，且有一定的關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)的記憶能力?？荚囋u(píng)卷一般是踩點(diǎn)給分，看關(guān)鍵詞。

報(bào)告判讀一般為三道題，前兩道一般是提供一段土地估價(jià)報(bào)告或技術(shù)報(bào)告的片段內(nèi)容，然后據(jù)此設(shè)計(jì)幾個(gè)問(wèn)題，要求考生回答，每題15分。這種題型實(shí)質(zhì)上類似于上述第一種題型——案例分析題，只是其給出的背景材料為土地估價(jià)報(bào)告或技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容，因此我們可以稱之為估價(jià)報(bào)告的案例分析。該種題型綜合性也比較高，要求考生對(duì)估價(jià)報(bào)告的格式和內(nèi)容等必須有比較深刻的理解才能回答問(wèn)題。

最后一道報(bào)告判讀題是報(bào)告指錯(cuò)題，一般是提供一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在許多處錯(cuò)誤，要求考生閱讀后指出錯(cuò)誤并說(shuō)明原因。該題滿分30分。該題型要求考生不僅要熟悉土地估價(jià)的程序和計(jì)算過(guò)程，同時(shí)也要熟悉估價(jià)技術(shù)報(bào)告的格式，綜合性也比較強(qiáng)，對(duì)考生的要求也比較高。該題分值較高，且一般考試中報(bào)告中的錯(cuò)誤點(diǎn)比較多，有些甚至十分明顯，基本屬于送分類型，因此該題拿高分并不是很難，這也是考生能否通過(guò)案例考試的關(guān)鍵題目。

五、在案例學(xué)習(xí)中要注意以下幾個(gè)問(wèn)題

1、自2007年土估考試至今，考試委員會(huì)就沒(méi)有指定的考試參考教材，只是每年推薦參考書(shū)目，但是推薦書(shū)目過(guò)多，且與考試大綱不完全吻合，造成考生學(xué)習(xí)盲目，無(wú)法把握重要知識(shí)點(diǎn)，如果考生想把推薦教材都看一遍，需要耗費(fèi)大量的精力，且對(duì)于通過(guò)考試意義不大，因此沒(méi)有必要購(gòu)買太多的復(fù)習(xí)教材，要注意抓住重點(diǎn)，注重突破。在以后的學(xué)習(xí)中，我會(huì)把與考試有關(guān)的考點(diǎn)匯總給大家講解，為大家的復(fù)習(xí)節(jié)省時(shí)間。

2、因?yàn)橥恋毓纼r(jià)案例與報(bào)告這門考試是土地估價(jià)知識(shí)的綜合，考試比較注重實(shí)務(wù)與應(yīng)用。所以在學(xué)習(xí)中除應(yīng)對(duì)各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行歸納記憶之外，尤其要注重對(duì)估價(jià)理論的理解，熟悉估價(jià)實(shí)務(wù)和估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和要求，建議考生多讀《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，有時(shí)間的話也可以看看房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

3、應(yīng)多做一些有關(guān)案例和報(bào)告的題目，有很多知識(shí)點(diǎn)你如果只是泛泛的讀和看，那你沒(méi)法很好的掌握的，只有通過(guò)真實(shí)地做題，最好是模擬考場(chǎng)環(huán)境來(lái)做，然后對(duì)比一下答案，可以迅速找出你的差距和不足，做到有針對(duì)性的復(fù)習(xí)和補(bǔ)強(qiáng)。

六、考試答題的注意事項(xiàng)

1、學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。

2、回答問(wèn)題簡(jiǎn)潔明了，注意關(guān)鍵詞。

3、考卷盡量不要留空白

4、指錯(cuò)題要注意寫(xiě)明序號(hào)和行號(hào)，敘述要準(zhǔn)確并說(shuō)明原因，否則無(wú)法得分。

七、網(wǎng)校課程體系

第一模塊：全程強(qiáng)化班

課程內(nèi)容：全程強(qiáng)化班共計(jì)15小時(shí)左右。根據(jù)大綱，講解教材全部考點(diǎn)

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，將掌握教材中大綱規(guī)定個(gè)考點(diǎn)，全面熟悉教材。

                 能夠應(yīng)對(duì)考試，知道哪一個(gè)章節(jié)具體有多少考點(diǎn)

第二模塊：串講點(diǎn)題班

課程內(nèi)容：串講點(diǎn)題班共10個(gè)課時(shí)，共計(jì)5小時(shí)左右。在全部考點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，壓縮考點(diǎn)范圍，串講重要考點(diǎn)

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，在考試中能得到60%的分?jǐn)?shù)。

第三模塊：應(yīng)試技巧班

課程內(nèi)容：應(yīng)試技巧班4個(gè)課時(shí)，共計(jì)2小時(shí)左右。根據(jù)題型，講解答題技巧及得分點(diǎn)。

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，即使遇到不會(huì)的題也能把題做對(duì)，答題分?jǐn)?shù)有效提高10-30分。

第四模塊：應(yīng)試?？及?/span>

課程內(nèi)容：包含3套高含金量模擬試卷，有效預(yù)測(cè)考點(diǎn)及命題方向

學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，能夠?qū)键c(diǎn)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，為完全應(yīng)試做好準(zhǔn)備。