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剖析教材、授課思路舉例

       大綱及重難點(diǎn)分析

        試題分析、授課思路舉例

大綱解讀

根據(jù)國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于組織2014年全國土地估價(jià)師資格考試工作的通知》(國土資廳發(fā)〔20144號(hào))文件,2014年考試大綱仍繼續(xù)沿用《全國土地估價(jià)師資格考試大綱(2010年)》,只做個(gè)別內(nèi)容增減。考試委員會(huì)不指定考試參考教材。

因此2014年的考試重點(diǎn)和2013年基本一致,個(gè)別涉及增減的內(nèi)容我會(huì)在以后的課程講解中詳細(xì)講解,在此不作贅述。

考試大綱結(jié)構(gòu)

1、宗地估價(jià),2、常見目的下土地估價(jià),3、常見用途土地估價(jià),4、土地分等,5、土地定級(jí),6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,7、路線價(jià)評(píng)估,8、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測,9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估。

第一層次:

1、宗地估價(jià);2、常見目的下土地估價(jià);3、常見用途土地估價(jià)。

這三個(gè)部分是案例考試的核心內(nèi)容,是考試最重要的內(nèi)容,務(wù)必要熟練掌握,特別要注重對基本估價(jià)理論方法的理解以及掌握估價(jià)報(bào)告的撰寫方法和要求。實(shí)際上,這三部分內(nèi)容是相互滲透、難以分割的。在考試中也是如此,估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告的撰寫以及估價(jià)過程等內(nèi)容一般都是綜合在一起來考試的;

第二層次:

6、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估;7、路線價(jià)評(píng)估;8、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測;9、征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估。這四部分內(nèi)容屬于比較重要的內(nèi)容,考試中也有一定的的考點(diǎn);

第三層次:

4、土地分等;5、土地定級(jí)。

兩部分內(nèi)容雖然考點(diǎn)也比較多,但考試真題涉及的相對較少,因此屬于次重要內(nèi)容。

試題分析

題 型

題 量

分 值

考查形式

案例分析

2

40

一般是給出一段土地估價(jià)的背景材料,在背景材料的基礎(chǔ)上最后提出問題。這類題目的問題不同于一般的問答題,其綜合性和難度都比較高。

報(bào)告判讀

3

60

前兩道一般是提供一段土地估價(jià)報(bào)告或技術(shù)報(bào)告的片段內(nèi)容,然后據(jù)此設(shè)計(jì)幾個(gè)問題,每題15分。

最后一道報(bào)告判讀題是報(bào)告指錯(cuò)題,一般是提供一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告,其中存在許多處錯(cuò)誤,要求考生閱讀后指出錯(cuò)誤并說明原因。該題滿分30分。

[案例分析]

某公司擁有一宗土地,因融資需要,計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款(1),計(jì)劃貸款額度為50萬(2),已委托某估價(jià)公司進(jìn)行土地估價(jià)(3)。該估價(jià)公司經(jīng)征求某公司同意,估價(jià)基準(zhǔn)日確定為20121231日(4)。在該日估價(jià)公司派員對該土地進(jìn)行了現(xiàn)場查勘(5),并于2012115日提交了估價(jià)報(bào)告(6)。該土地位于×××市×××區(qū)南部(7),為國有建設(shè)用地(8),用途為工業(yè)(9),估價(jià)設(shè)定用途為工業(yè)(10),土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓(11),已經(jīng)繳清全部稅費(fèi)(12),總面積2500m213)。土地使用期限為50(14),已經(jīng)使用40年(15),土地地勢平坦,地質(zhì)條件較優(yōu)(16),地下水位適中(17),由自來水公司供水,用于企業(yè)生產(chǎn)、生活(18);土地為多邊形,不規(guī)則,北段邊界為弧形(19);土地為紅壤軟土(20),內(nèi)部道路已經(jīng)硬化(21),南鄰×××大街,東鄰×××環(huán)城路,交通條件優(yōu)越(22);土地內(nèi)有11棟建筑物(23),其中,辦公樓1棟,倉庫3棟,車間3棟,宿舍樓2棟,綜合服務(wù)樓1棟,變電房1棟(24)。企業(yè)用電來自3km外的變電站(25);企業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全(26)。排水情況是市政排水管網(wǎng)統(tǒng)一排放,排水通暢(27),該區(qū)域未接通燃?xì)猓参唇油ㄅ瘹猓?span lang=en-us>28),該宗土地內(nèi)用自備鍋爐取暖(29),實(shí)際開發(fā)程度為土地紅線外“五通”,土地紅線內(nèi)平整(30),設(shè)定開發(fā)程度為土地紅線外“五通”,土地紅線內(nèi)場地平整(31)。土地紅線內(nèi)“六通一平”(32),土地使用無特別限制(33)。

建筑物符合規(guī)劃(34),該土地北至×××廠(35),南至×××大街(36),東至×××環(huán)城路(37),西至×××居民區(qū)(38),該廠對附近環(huán)境存在輕微工業(yè)污染,產(chǎn)權(quán)清晰(39),無糾紛(40)。未設(shè)定過他項(xiàng)權(quán)利(41)。該土地類型多為耕地(42),附近有三家企業(yè)(43)。容積率為0.54(44)。該土地原為耕地(45),由當(dāng)?shù)卣饔煤螅?span lang=en-us>46),20021231日通過招標(biāo)由該公司況得(47),土地登記證書號(hào)為××××號(hào)(48),經(jīng)估價(jià),該工業(yè)用地單位地價(jià)為350元(49),總地價(jià)為87.5萬元(50)。

現(xiàn)假定你是該估價(jià)公司土地估價(jià)師,請回答以下問題,并將答案后的代碼涂黑。

1.判斷該塊土地是否能夠抵押,應(yīng)當(dāng)考慮的信息有哪些?(最佳答案為5個(gè),選對一個(gè)得1分,選擇答案不超過5個(gè)的,選擇錯(cuò)誤不扣分,也不得分;選擇答案超過5個(gè),每選錯(cuò)1個(gè)扣0.5分)

參考答案

1.(12)█(34)█(39)█(40)█(41)█

2.指出已知的土地個(gè)別條件。(最佳答案為8個(gè),選對一個(gè)得1分,選擇答案不超過8個(gè)的,選擇錯(cuò)誤不扣分,也不得分;選擇答案超過8個(gè),每選錯(cuò)1個(gè)扣0.5分。

參考答案

13)█(16)█(17)█(19)█(20)█(21)█

32)█(33)█

3.指出對地價(jià)進(jìn)行定義所需要的信息。(最佳答案為7個(gè),選對一個(gè)得1分,選擇答案不超過7個(gè)的,選擇錯(cuò)誤不扣分,也不得分;選擇答案超過7個(gè),每選錯(cuò)1個(gè)扣0.5分)

參考答案

4)█(9)█(10)█(11)█(15)█

30)█(31)█

注意:該題也可以擴(kuò)展為其他小題,如指出哪些是屬于該地塊的區(qū)域條件,那些是該地塊的權(quán)利狀況等等。(請大家自己思考一下如何選擇,做到舉一反三)