第一章物業經營管理概述
考試目的
測試應考人員對物業經營管理的內容，商業運作模式及其特點，物業經營管理與物業服務，現代城市服務業之間的內在聯系及作用的掌握程度。
考試內容
1.物業經營管理的內容，目標及作用。
2.物業經營管理的商業運作模式。
3.物業經營管理對物業服務的影響與作用。
4.物業經營管理的風險與管控。
歷年考情
2013年真題在新教材中所占分值為65分，其中本章知識點在新教材中分值為3分，占比為4.6%。
第一節物業經營管理的概念
知識點一：物業經營管理的內涵（常考點）
物業經營管理主要是指物業服務企業以滿足客戶需求為目標，綜合利用物業管理（含設施管理）、物業資產管理、物業組合投資管理的技術、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務與經營活動。
物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理，也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動。
例：（2011）關于物業經營管理內涵的說法，錯誤的是( b )。
a.物業經營管理是以收益性物業為對象，為業主提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務
b.物業經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理
c.物業經營管理既包括保證物業正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業作為一種收益性資產所進行的一系列的經營活動
d.收益性物業通過物業經營管理活動，為業主或者投資者創造利潤和回報
知識點二：物業經營管理的層次（輪換考點）
物業經營管理分為物業管理、物業資產管理和物業組合投資管理三個層次，其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，物業資產管理和物業組合投資管理以策略性管理為主。
（一）物業管理
物業管理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處于正常的運行狀態。對于居住物業，傳統的物業管理不包括物業經營管理的其他內容。
（二）物業資產管理
1.物業資產管理是指物業服務企業受物業資產所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業資產進行管理和經營，以實現資產保值、增值，實現資產價值最大化，同時能分享其價值創造的成果，實現多方共贏或其他特定目標的行為。
2.我國物業資產管理的起步與發展。
我國物業資產管理是伴隨著物業管理行業的發展而起步并逐步發展起來的。大致有兩種情況：一是借助物業管理平臺開拓資產管理，如：物業服務企業受建設單位或業主委托進行房屋及場地的租售經營與中介服務；二是物業服務企業獨立從事資產管理經營活動，如獨立投資房地產開發，專門從事對不良資產盤活業務，與其他運營商合作開展物業經營等。
3．資產管理與傳統物業管理的關系
(1)聯系：
首先，二者的宗旨是一致的，都是為了獲取相應的經濟利益。其次，兩者互為聯系、互相促進。良好的傳統物業管理能促進資產管理的開展；物業資產管理又能延伸物業管理服務內容，滿足業主深層次需求，進一步提升客戶滿意度等。
(2)區別。
首先，出發點不同。傳統物業管理是基于管理服務，強調物業基本功能的正常發揮；資產管理是基于價值，強調物業和客戶資產的保值、增值。
其次，內容不同。傳統物業管理的內容主要包括物業維護、清潔等常規服務項目和內容；資產管理的內容強調是多元化與開放性。
再次，考核評價標準不同。傳統物業管理的考核評價強調物業的正常運作使用與業主、物業使用人的滿意度；資產管理的考核評價則以經濟效益為主。
最后，運行效果不同。傳統物業管理運作強調物業的運行維護，物業服務企業的收益主要集中于項目酬金或服務利潤；資產管理不僅開拓了物業管理的服務范圍和行業新的利潤空間，提升了行業質量與層次，而且能全面帶動行業的優化、升級。
（三）物業組合投資管理
物業組合投資管理是在資產管理基礎上，業務覆蓋范圍更深更廣的高級物業資產管理形態。組合投資管理以風險控制和組合投資回報最大化為目標，并以組合投資的整體績效作為組合投資管理者業績評價的標準。如：就新購置物業或處置物業做出決策并在合適的時機購買或出售物業等。
例：以實現資產保值、增值，實現資產價值最大化，同時能分享其價值創造的成果，實現多方共贏或其他特定目標的行為是指（c）。
a.物業管理
b.設施管理
c.物業資產管理
d.物業投資組合管理
知識點三：我國物業經營管理的出現（新增考點）
可以從以下幾個方面來認識物業經營管理在我國的出現與發展。
1．業主需求的變化呼喚物業經營管理——這是物業經營管理最初的萌芽
物業的業主或投資者希望通過物業經營管理，不僅使其物業在運行使用過程中能夠保值，而且實現增值。這就要求物業管理從傳統的物業運行管理服務，向策略性的物業資產價值管理方向拓展。可以說，業主需求的變化呼喚物業經營管理。
2．物業管理業態的擴展給物業經營管理提供了發展的空間
我國物業管理起步于住宅小區的管理，目前已覆蓋到各種業態的物業。不同類型的物業對物業管理的需求是不一樣的。如寫字樓、零售商業更關注物業價值的體現和收益的多少；企事業單位（如政府機關、學校、醫院等）的后勤改革要求物業服務企業在做好基本保障服務外，還要提供多種經營的增值服務；大型企業強調物業資產保值增值等。
3．物業服務企業自身良性發展的要求是企業開展物業經營管理的直接動力
4．信息技術的出現給物業經營管理提供了進一步發展的技術支持
現代信息技術的運用和網絡系統的開發，主要體現在系統集成技術、云計算的saas云服務、人員量化指標、物業管理的大數據、bi分析技術、移動信息技術和社交化平臺等高新技術方面，為延伸和拓展物業經營管理提供了前所未有的技術支撐。如客戶需求信息數據統計、客戶購買商品時的便捷渠道、零散經營項目的集中管理、經營管理成本節約與即時有效控制等使得物業經營管理的內容、方式、空間發生了根本性的變革。信息技術在物業管理行業中的應用為物業經營管理提供了操作平臺和技術保障，使物業服務企業的經營成為現實。新技術的出現與應用為物業經營管理的未來發展提供了技術支持。