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第十章  物業經營管理的未來發展

考試目的

測試應考人員對物業經營管理行為未來發展方向的跟蹤了解熟悉程度。

考試內容

1.物業資產管理。

2.綠色建筑及其發展對物業經營管理的影響。

3.物業經營管理服務平臺的價值及開發建設。

4..物業管理的延伸服務和多種服務。

5.信息技術的發展對物業經營管理的影響。

歷年考情

2013年真題在新教材中所占分值為65分，其中本章知識點未出現考題，但我們不應忽視。

背景：

國務院下發的《服務業發展“十二五’’規劃》。鼓勵物業服務企業開展多種經營，積極開展以物業保值增值為核心的資產管理。繼續推進物業管理師制度建設，提升服務規范化、專業化水平。提高舊住宅區物業服務覆蓋率，城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式，確立了行業發展方向、目標和工作重點。

從傳統的物業管理服務向現代化服務業轉型升級，是物業管理行業發展的方向。物業經營管理的未來發展是行業能否可持續發展的關鍵，即決定物業管理行業向現代服務業轉型升級的進程和效果。

第一節 資產管理的未來發展

知識點一：我國資產管理的現狀與問題（輪換考點）

（一）我國資產管理的基本現狀

1．區域狀況

一般來說，資產管理的發展狀況與區域經濟發達程度成正比。經濟發達地區資產管理的起步較早，也較其他地區發育更成熟。

①在經濟發達地區，房地產業也較為發達，市場整體發育度高

②經濟發達地區資產管理市場孕育較早

③經濟發達地區物業服務企業經營效益較好

④在經濟發展的推動下，經濟發達地區物業管理行業的法制體系較為完善。

2．企業運作狀況

在業內資產管理開拓探索中，部分企業已形成有自身鮮明特色的模式。

（二）資產管理的主要類型

目前，我國物業服務企業開展的資產管理大致有以下三種形式。

1．專業服務

專業服務是指物業服務企業憑借自身的專業知識、技術能力和管理經驗，以房地產開發建設單位、其他單位以及業主等受眾群體為對象，有償提供專業意見、咨詢服務和操作方案等綜合性服務行為。物業服務企業既可以提出方案，全程參與方案的實施，也可以僅提供專業意見或方案，由服務需求方自行組織實施。

2．多種經營

多種經營是指物業服務企業針對業主、物業使用人等客戶日常衣、食、住、行、游、娛、購等生活與工作多方面、深層次需求。多種經營包括：物業服務衍生服務、代辦服務和咨詢服務等。

3．資產經營

資產經營是物業服務企業充分利用自身的綜合優勢與綜合能力，對業主共有或專有的資產實施經營管理，并獲取相應利益的綜合性活動。資產經營的對象主要是不動產。其產權歸屬主體既有房地產開發建設單位，也有業主或其他單位。資產管理主要是受委托經營管理，經營的方式既有自營，也有合作經營。

 

（三）資產管理的運作形式

目前我國物業經營管理運行中，資產管理的運作形式大致有三種。

1．自營

自營是指物業服務企業自行組織開展資產管理活動，并對服務的過程和結果承擔全部責任。如物業服務企業擴大經營范圍，以管理部為服務單位或建立專門部門為業主代租、代售物業。

2．提供交易平臺

提供交易平臺是指物業服務企業只提供交易平臺并負責管理，提供技術支持等，不參與交換的服務形態。如：通過電子商務平臺，整合供應商資源直接向業主提供日常生活所需產品與服務；物業服務企業搭建經營場地，組織小區跳蚤市場等。

3．合作經營

合作經營是指物業服務企業與其他經營主體合作，共同開展資產管理經營。如業主提出直飲水需求，最佳的路徑是物業服務企業依據業主需求聯系銷售商為業主安裝直飲水設備，而非自行研發、生產和銷售。從資產管理經營實踐來看，合作經營是當前較普遍的運作形式。

 

知識點二：國內外資產管理經驗借鑒  （輪換考點）

（一）香港地區的資產管理

1．公營房屋的資產管理

針對公營房屋物業，香港實行的是物業管理私營化，如將房屋的物業管理與租務管理相分離。

2．私營房屋的資產管理

香港的私營房屋主要由一些大型企業管理為主，這些機構不僅可為業主、租客及投資者提供綜合的物業服務，同時亦考慮跨國企業、大型金融機構、政府及公營機構及世界各地發展商的需要，提供在商業、財務、物業、經濟及政策上的解決方案，專業顧問服務可涵蓋物業投資組合管理、建筑顧問、估價，并協助提升物業資產價值。

3．設施物業的資產管理

現在很多大機構包括政府部門越來越多將它們的物業設施交由設施管理公司代管，以達到理想的成本控制及營運效益。

 

（二）臺灣地區的資產管理現狀

1．臺灣資產管理的界定

臺灣物業管理以實現整合業界軟硬件標準化系統、提升服務質量為目標，將物業管理服務業產業范疇依其服務項目分為三類：

第一類是建筑物與環境的使用管理與維護；

第二類為生活與商業支持服務；

第三類則是資產管理，包括提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

2．臺灣資產管理的內容

(1)不動產經營顧問服務，如提供不動產鑒定、估價等；

(2)不動產開發租賃服務，如提供不動產的市場研究、開發、租賃、代理等；

(3)不動產經紀服務，如提供不動產的代銷、中介等；

(4)不動產投資服務，如提供不動產的投資管理、收益等服務；

(5)其他服務，如提供不動產證券化、經紀等服務。

大陸的資產管理的外延包含臺灣的物業管理、生活與商業支持服務以及部分資產管理的內容。

 

（三）美國的資產管理

1．物業管理衍生性服務

除常規性物業管理服務外，團隊同時努力為居民創造一種既舒適又有人情味的居住環境。如在住宅區內，購進一流的管理設施，開設超市、圖書館、餐廳、理發室等。

2．物業經營

團隊依托于常規物業管理參與物業的經營，從事物業租售代理、估價、咨詢等。

3．資產管理

美國物業管理行業所從事的資產管理是通過資本運作，使其成為一種新的資本，增強資產的流通性，成為新的利潤增長點。如抵押貸款證券化；房地產投資信托基金。

知識點三：資產管理未來發展的廣度與深度    （輪換考點）

謝家瑾：“縱向延伸至房地產業的整個鏈條、橫向涵蓋消費者個性化需求”的觀點，就是在物業管理平臺上開展資產管理。包括：

1．深度縱向突破

(1)上游環節。向上游環節拓展資產管理是指物業服務企業利用物業管理的優勢，為開發商規劃、設計、施工、銷售和管理物業項目提供專業服務和資產經營。這類業務專業服務技術含量高，對物業服務企業要求高，盈利水平也高且市場巨大，是物業服務企業向物業管理的上游環節拓展資產管理的重點。

(2)下游環節。

向下游環節拓展資產管理是指物業服務企業以業主及其他單位傳統物業管理相關需求為基礎，提供多種經營——如代辦服務；資產經營——如建立租售中心；專業服務——如設計裝潢。

 

2．廣度橫向突破

橫向突破的形式包括戰略合作和商業合作。戰略合作主要是以企業擴展、市場占有率等為主題的合作模式。商業合作主要是以利潤、滿足業主需求等為主題的合作模式。開展橫向的戰略合作與商業合作，不僅可以豐富物業管理內容，實現物業服務企業、合作伙伴與客戶三者的共贏，增加企業經營利潤；而且可以通過與合作伙伴進行優勢互補，提升物業服務水平與檔次。

知識點四：資產管理發展對物業管理行業的影響                   （輪換考點）

行業核心產品是指特定行業為客戶提供具有獨特價值的、競爭對手在短時間內無法模仿的各種知識、技能、技術、管理等要素的有機結合。

核心產品代表行業的核心競爭力，一個行業的核心產品并非決然不變；隨著行業發展內、外環境的變化，行業的核心產品也需適時做出調整和變更。我國物業管理行業發展的早期，行業的核心產品定位于秩序維護、清潔綠化、物業維護等傳統服務項目。隨著行業發展，行業核心產品不再限于傳統物業服務內容，資產管理也逐漸被納入行業核心產品范疇。傳統物業管理與資產管理相結合而構成的核心產品是物業管理行業的核心競爭力所在。

傳統物業管理、多種經營、專業服務與資產經營之間既相對區別，又相互配合，共同促進物業管理行業宗旨的踐行和實現。這種經營管理提升了物業管理整體技術含量，增加了行業利潤點，提高了行業創富能力，能實現行業發展由粗放型、勞動密集型向集約型、技術知識密集型的轉變，促進行業轉型升級。

例題

資產管理的主要類型包括（      ）。

 a.專業服務               b.多種經營

c.資產經營                d.自營

e.提供交易平臺