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• 第 1 章  土地估價(jià)概念

知識(shí)點(diǎn)1  土地估價(jià)的概念

知識(shí)點(diǎn)2  土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義

知識(shí)點(diǎn)3  土地估價(jià)的服務(wù)方向

知識(shí)點(diǎn)4  我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程

知識(shí)點(diǎn)1  土地估價(jià)的概念（掌握）

土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程，即土地價(jià)格是土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

知識(shí)點(diǎn)2  土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義（掌握）

土地估價(jià)具有兩個(gè)基本功能：一是滿足社會(huì)對(duì)土地價(jià)值狀況了解的需要；二是滿足在建立社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序中對(duì)土地價(jià)值狀況鑒證的需要。

具體地體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）有助于土地交易的順利進(jìn)行

買賣雙方通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的土地估價(jià)，可以了解土地市場(chǎng)狀況，從而使交易迅速。

（2）有助于企業(yè)投資決策

若地價(jià)貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入；若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。

（3）有助于土地市場(chǎng)完善

土地市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮(zhèn)土地使用稅的征收、土地增值稅的征收、土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)量化為前提。

  （4）有助于土地市場(chǎng)管理

  土地市場(chǎng)管理的核心是土地價(jià)格管理，由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大，土地投機(jī)極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過(guò)大和土地投機(jī)行為，必須了解該地區(qū)的土地真實(shí)價(jià)值，把專業(yè)人員評(píng)估的土地價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)3  土地估價(jià)的服務(wù)方向（掌握）

(1)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓（包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估）、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考；

(2)為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考；

(3)為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考；

(4)為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考；

(5)確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；

(6)實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；

(7)對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí)；

(8)確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)；

(9)為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考；

(10)為司法鑒定提供地價(jià)參考。

知識(shí)點(diǎn)4  我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程（掌握）

ü    建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度；

ü   形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系；

ü   形成了一只具有規(guī)模、專門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍；

ü   有力地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)；

ü   有力地配合國(guó)有企業(yè)改革；

ü   土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。

本章小結(jié)：

  本章主要考點(diǎn)是土地估價(jià)定義、作用及服務(wù)方向，分值在2分左右，以判斷、單選題居多，較容易。