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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)營與管理》教材變動(dòng)情況

頁碼

2014版

頁碼

2015版

教材對(duì)應(yīng)章節(jié)

備注

p55

p55

（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量，刪除部分指標(biāo)增加“房價(jià)租金比”

第二章第五節(jié)

p59

p59

第二自然段內(nèi)容全換

第三自然段換個(gè)別統(tǒng)計(jì)數(shù)字

p174

毛利潤…（各利潤計(jì)算公式）

p174

1.毛利潤…2.營業(yè)利潤…3.利潤總額…4.凈利潤..5可分配利潤….

第六章第一節(jié)

變化內(nèi)容更加細(xì)化

頁碼

2014版

頁碼

2015版

教材對(duì)應(yīng)章節(jié)

備注

p175

p175

 新增“值得指出的是…會(huì)顯著增加”

第六章第一節(jié)

新增一段內(nèi)容

p285

p286

表9-2新增2013~2014年資產(chǎn)負(fù)債狀況，舉例發(fā)生變化

第九章第一節(jié)

p285

p287

表9-3新增2013~2014年

第九章第一節(jié)

p286~p287

p288~289

新增“近年私募資本….最高追求”

第九章第一節(jié)

頁碼

2014版

頁碼

2015版

教材對(duì)應(yīng)章節(jié)

備注

p293

“截止到2012年末…規(guī)模狀況”

p295

“截止到2014年…規(guī)模狀況”

表9-4 新增2013-2014年市場籌資統(tǒng)計(jì)

第九章第二節(jié)

p305

‘我國2011年…0.98%’

p307

變化部分“2014年…0.98%”

第九章第三節(jié)

p312

p314

新增“2014年…呼之欲出的時(shí)代”

第九章第四節(jié)

p315

p318

表9-7 新增2013~2014年

第九章第四節(jié)

第一章   房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

第一部分：歷年考情分析

（預(yù)計(jì)15年會(huì)考5分左右，題型均為客觀題。次重點(diǎn)章節(jié)）

 

題型

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

第一節(jié)

投資與房地產(chǎn)投資

（重點(diǎn)）

單選

 

2

2

1

2

1

1

1

多選

 

1

 

 

1

1

1

1

判斷

 

 

 

1

1

 

 

1

綜合

 

 

 

 

 

 

 

 

第二節(jié)

房地產(chǎn)投資的形式和利弊

單選

2

 

 

1

 

 

 

 

多選

 

 

1

1

 

 

 

 

判斷

 

1

 

 

 

 

 

 

綜合

 

 

 

 

 

 

 

 

第三節(jié)

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

單選

1

1

1

 

 

1

 

 

多選

 

 

1

 

 

 

 

1

判斷

1

 

 

 

 

 

1

 

綜合

 

 

 

 

 

 

 

 

第四節(jié)

風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

（重點(diǎn)）

單選

 

1

1

1

 

 

1

1

多選

 

 

 

 

 

1

 

 

判斷

1

1

 

1

 

1

 

 

綜合

 

 

 

 

 

 

 

 

分?jǐn)?shù)合計(jì)

5

8

8

7

5

7

5

7

第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

知識(shí)點(diǎn)一、投資概述（非重點(diǎn)、很少考）

■知識(shí)體系：4分類、4特性、4作用

（一）投資的概念

投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

【知識(shí)辨析】投資與投機(jī)的區(qū)別

相對(duì)于投機(jī)來說，投資所經(jīng)歷的時(shí)間一般較長，趨向在未來一定時(shí)期內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的收益。

(二)投資4分類

標(biāo)準(zhǔn)

分類

特點(diǎn)/細(xì)分

1．按投資期限/投資回收期長短（1年）

 

（01單）

短期投資

 

資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。

長期投資

回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長期的盈利能力強(qiáng)。

2．按投資人能否直接控制

其投資資金

直接投資

資金所有者和使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)。投資人能有效控制使用資金，并能實(shí)施全過程的管理。（直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)）

間接投資

資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。（包括股票、債券）

3．按投資對(duì)象存在形式

金融投資

獲得金融資產(chǎn)為目的（股票、債券、基金、期貨、信托、保險(xiǎn)、存款、票據(jù)、外匯、風(fēng)險(xiǎn)投資、彩票）

實(shí)物投資

直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累（固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資）

4．按投資的經(jīng)濟(jì)用途

生產(chǎn)性投資

投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，能實(shí)現(xiàn)投資的增值和積累（固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資）

非生產(chǎn)性投資

投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，是純消費(fèi)投資，其再投資依靠社會(huì)積累（對(duì)學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會(huì)福利設(shè)施等的投資）

【記憶技竅】“長短直間、金實(shí)生非”投資四分類

【2010單選】一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。

a.風(fēng)險(xiǎn)較大

b.收益率較高

c.流動(dòng)性較好

d.投資回收期較長

【答案】c

（三）投資的4特性

特性

涵義

1.投資是經(jīng)濟(jì)行為

·從靜態(tài)的角度：是現(xiàn)在墊支一定量的資金；

·從動(dòng)態(tài)的角度：是為了獲得未來的收益。

2.投資具有時(shí)間性

從現(xiàn)在支出到將來獲得收益，總要經(jīng)過一定的時(shí)間間隔，這個(gè)過程越長，未來收益的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

3.投資目的是獲取收益

是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段，以賺取未來價(jià)值為目標(biāo)。

4.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性

現(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的。

【記憶技竅】“1目的1行為2性”投資四分類

（四）投資的4作用

 

1.投資有利于國家的社會(huì)穩(wěn)定和國際交往

國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式，通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國際上的先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，并使本國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)體系。

2．投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力

首先，

∵國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)=消費(fèi)+投資+政府支出+進(jìn)出口凈值

∴增加投資可以直接使gdp增長

其次，優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

3．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力。

4．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

一方面，投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了條件。

另一方面，投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)投資概述(重點(diǎn)、對(duì)比上個(gè)知識(shí)點(diǎn)“投資”學(xué)習(xí))

（一）房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

（二）房地產(chǎn)投資的三大分類（重點(diǎn)、每年必考）

房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。

標(biāo)準(zhǔn)

分類

備注

1．  按投資主體

（11判）

 

政府投資、

非盈利機(jī)構(gòu)投資

投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益。

例如：公共租賃住房和綠色住宅示范項(xiàng)目投資

企業(yè)投資、

個(gè)人投資

投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益

例如：寫字樓和商品住宅投資

2．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

類型（11多）

從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資

從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資

從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資

3．按物業(yè)類型

★

（08單、08多、10判、12多、13多、14多）

(1)居住物業(yè)投資

·居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房

出售給購買者。所以市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較

小。

·包括公共住房和商品住房

a.   公共住房包括：面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房、以及面向中等收入家庭的限價(jià)商品住房和公共租賃住房

b.商品住房包括：普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅

(2)商業(yè)物業(yè)投資（又叫經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)、投資性物業(yè)）

·指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)，包括：寫字樓、零售商業(yè)用房和出租公寓。

·開發(fā)的模式有：

a.開發(fā)一出售

b.開發(fā)一持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營

·由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資。且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

·這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。

·位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

(3)工業(yè)物業(yè)投資

 

·開發(fā)的模式有：

a.開發(fā)一出售

b.開發(fā)一持有出租經(jīng)營

·括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等

·重工業(yè)廠房不容易轉(zhuǎn)手交易；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房有較強(qiáng)的適應(yīng)性；輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間

(4)酒店和休閑娛樂

設(shè)施投資

 

·包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

·嚴(yán)格的說，這類物業(yè)投資也屬于商業(yè)物業(yè)投資

·其開發(fā)投資活動(dòng)和經(jīng)營管理活動(dòng)的關(guān)聯(lián)更加密切。

(5)特殊物業(yè)投資

 

·包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。

·特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)投資多屬長期投資

【記憶技竅】按物業(yè)類型“居商工酒特”5小類

【相關(guān)鏈接】“長短直間、金實(shí)生非”投資四分類

【2011判斷】商品方開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

【答案】×

【解析】保障性住房屬于政府投資，更注重房地產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益。

【2014多選】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（）。

a.廉租住房      b.公共租賃住房

c.經(jīng)濟(jì)適用住房  d.商品住房

e.小產(chǎn)權(quán)房

【答案】abcd

【2010判斷】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。（）

【答案】×

【解析】由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資。且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

（三）房地產(chǎn)投資的8特性（重點(diǎn)、每年必考）

1. 區(qū)位選擇異常重要★

2．適于進(jìn)行長期投資★

 3．需要適時(shí)的更新改造投資

4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

5．變現(xiàn)性差★

6. 易受政策影響

7．依賴專業(yè)管理

8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移★

1．區(qū)位選擇異常重要★(11單)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。

人們常說位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，這種投資才具備了基本的可行性。

房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對(duì)投資者也很重要。因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預(yù)測區(qū)域未來環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

2．適于進(jìn)行長期投資★(08單、09單、12單、14判)

土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。

房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。

a.經(jīng)濟(jì)壽命:是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期，對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

b.自然壽命：是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。如果物業(yè)維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗房地產(chǎn)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。

3．需要適時(shí)的更新改造投資

房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。

4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。而這種差異往往最終反映在兩宗房地產(chǎn)的租金水平和出租率等方面。

房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄嗤袌鰞r(jià)值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價(jià)值。

5．變現(xiàn)性差★（07單、11單）

變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的三原因：

1由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配。

2對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異。因此只有經(jīng)過一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易；

3而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長了搜尋時(shí)間。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。

6.易受政策影響

房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。

政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場規(guī)制等政策的調(diào)整，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。

而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。

7．依賴專業(yè)管理

房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。

1在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中:需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。

2在房地產(chǎn)置業(yè)投資中：也需要投資者考慮租戶、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計(jì)劃，與物業(yè)資產(chǎn)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。

8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移★（09單、11單、14單）

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價(jià)值和收益水平。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。

【舉例】城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)的市場價(jià)值大大提高。

【2013單選】新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房價(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

a.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

b.易受政策影響

c.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

d.適于長期投資

【答案】c

【2014單選】房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有（）。

a.依賴專業(yè)管理

b.效益外溢和轉(zhuǎn)移

c.異質(zhì)性明顯

d.變現(xiàn)性較差

【答案】b

【2014判斷】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。（）

【答案】×

【解析】土地不會(huì)損毀，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。

 

（四）房地產(chǎn)投資的作用（從未考過）

房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來理解。

房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。