四、綜合題

甲公司是一家多元化經營的民營企業，投資領域涉及醫藥、食品等多個行業。受當前經濟型酒店投資熱的影響，公司正在對是否投資一個經濟型酒店項目進行評價，有關資料如下：

(1)經濟型酒店的主要功能是為一般商務人士和工薪階層提供住宿服務，通常采取連鎖經營模式。甲公司計劃加盟某知名經濟型酒店連鎖品牌KJ連鎖，由KJ連鎖為擬開設的酒店提供品牌、銷售、管理、培訓等支持服務。加盟KJ連鎖的一次加盟合約年限為8年，甲公司按照加盟合約年限作為擬開設酒店的經營年限。加盟費用如下：

(2)甲公司計劃采取租賃舊建筑物并對其進行改造的方式進行酒店經營。經過選址調查，擬租用一幢位于交通便利地段的舊辦公樓，辦公樓的建筑面積為4 200平方米，每平方米每天的租金為1元，租賃期為8年，租金在每年年末支付。

(3)甲公司需按KJ連鎖的統一要求對舊辦公樓進行改造、裝修，配備客房家具用品，預計支出600萬元。根據稅法規定，上述支出可按8年攤銷，期末無殘值。

(4)租用的舊辦公樓能改造成120間客房，每間客房每天的平均價格預計為175元，客房的平均入住率預計為85%。

(5)經濟型酒店的人工成本為固定成本。根據擬開設酒店的規模測算，預計每年人工成本支出105萬元。

(6)已入住的客房需發生客房用品、洗滌費用、能源費用等支出，每間入住客房每天的上述成本支出預計為29元。除此之外，酒店每年預計發生固定付現成本30萬元。

(7)經濟型酒店需要按營業收入繳納營業稅金及附加，稅率合計為營業收入的5.5%。

(8)根據擬開設經濟型酒店的規模測算，經濟型酒店需要的營運資本預計為50萬元。

(9)甲公司擬采用2/3的資本結構(負債/權益)為經濟型酒店項目籌資。在該目標資本結構下，稅前債務成本為9%。由于酒店行業的風險與甲公司現有資產的平均風險有較大不同，甲公司擬采用KJ連鎖的β值估計經濟型酒店項目的系統風險。KJ連鎖的β權益為1.75，資本結構(負債/權益)為1/1。已知當前市場的無風險報酬率為5%，權益市場的平均風險溢價為7%。甲公司與KJ連鎖適用的企業所得稅稅率均為25%。

(10)由于經濟型酒店改造需要的時間較短，改造時間可忽略不計。為簡化計算，假設酒店的改造及裝修支出均發生在年初(零時點)，營業現金流量均發生在以后各年年末，墊支的營運資本在年初投入，在項目結束時收回。一年按365天計算。

要求：

(1)計算經濟型酒店項目的稅后利潤(不考慮財務費用，計算過程和結果填入下方給定的表格中)、會計報酬率。

(2)計算評價經濟型酒店項目使用的折現率。

(3)計算經濟型酒店項目的初始(零時點)現金流量、每年的現金凈流量及項目的凈現值(計算過程和結果填入下方給定的表格中)，判斷項目是否可行并說明原因。

(4)由于預計的酒店平均入住率具有較大的不確定性，請使用最大最小法進行投資項目的敏感性分析，計算使經濟型酒店項目凈現值為零的最低平均入住率。

【答案】

(1)

原始投資額=加盟保證金+初始加盟費+裝修費+營運資本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)

會計報酬率=731812.5/6960000=10.51%

(2)β資產 =1.75/[1+(1+25%)×(1/1)]=1

該項目的β權益 =1×[1+(1+25%)×(2/3)]=1.5

權益資本成本=5%+1.5×7%=15.5%

項目折現率=加權平均資本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%

(3)

該項目凈現值大于0，因此是可行的。

(4)設平均入住率是X，則年銷售客房數量=120×365×X=43800X

第1~7年現金凈流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500

第8年現金凈流量=4106250X-1963500+600000

凈現值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0

解得，X=80.75%，最低平均入住率為80.75%。

【考點】第八章資本預算。

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（責任編輯：wrr）

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