第四章 房地產開發經營管理制度與政策

第二節 房地產開發項目管理

確定房地產開發項目的原則：

(1)確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經國家發展改革主管部門批準的，還應當報國家發展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

(2)房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

房地產開發項目建設用地使用權的取得：

(一)建設用地使用權的取得方式

《城市房地產開發經營管理條例》第十二條規定，房地產開發用地應當以出讓的方式取得，但法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：

(1)《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。(2)1998年7月3日國務院發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。

(二)建設條件書面意見的內容

《城市房地產開發經營管理條例》規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

(1)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

(2)城市規劃設計的條件;

(3)基礎設施和公共設施的建設要求;

(4)基礎設施建成后的產權界定;

(5)項目征收補償、安置要求。

房地產開發項目實行資本金制度：

1996年8月23日國務院發布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發[1996]35號)。該通知規定從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

(一)項目資本金的概念

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

(二)項目資本金的出資方式

項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。

(三)房地產開發項目資本金

房地產開發項目實行資本金制度，即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規范的企業的不規范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發生。

《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優化經濟結構，國務院下發了《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發[2004]13號)，將房地產開發項目(不含經濟適用住房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。2009年5月25日，國務院常務會議決定調整固定資產投資項目資本金比例，調整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其它房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

對不按期開發的房地產開發項目的處理原則：

《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業應當按照土地的使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。這樣規定的目的是為了防止利用土地進行非法炒作，激勵土地盡快投入使用，促進土地的合理利用。

這里所指的滿l年未動工開發的起止日是自土地的使用權出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。動工開發日期是指開發建設單位進行實質性投入的日期。動工開發必須進行實質性投入，開工后必須不問斷地進行基礎設施、房屋建設。一經啟動，無特殊原因則不應當停工，如稍作啟動即停工元期，不應算作開工。

《城市房地產開發經營管理條例》還規定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。

(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。

(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。

(3)因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的。如發現地下文物、拆遷中發現不是開發商努力能解決的問題等。

房地產開發項目質量責任制度：

(一)房地產開發企業瘟對其開發的房地產項目承擔質量責任

(二)對質量不合格的房地產項目的處理方式

項目手冊制度：

房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

房地產開發項目實行項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。其目的主要是為了在項目實施過程中對房地產開發企業的開發活動進行監控，保護消費者的合法權益。政府行業管理部門的監控主要針對是否按申請預售許可證時承諾的時間表進行開發建設，預售款項是否按期投入，安置是否按要求進行，工程項目是否發生變化等內容。

項目手冊制度的實施，可以加強對房地產市場的監測，及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況，督促開發企業按城市規劃實施開發，按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置;可以對工程進度、質量是否符合預售條件等進行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現象的發生。

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（責任編輯：lqh）

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