四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)

(一)

2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元／㎡的價格預(yù)購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。

1．該項目土地使用權(quán)出讓合同由（?。┡c甲公司簽訂。

A．該市人民政府土地管理部門

B．該區(qū)人民政府土地管理部門

C．該區(qū)人民政府

D．該市人民政府

答案：B

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

2．甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納（　）。

A．土地補償費

B．土地使用權(quán)出讓金

C．土地閑置費

D．房屋拆遷安置費

答案：B

解析：國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3．乙機構(gòu)確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為（?。?。

A．由城市房產(chǎn)管理部門認定

B．由城市規(guī)劃行政主管部門認定

C．一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準

D．由乙機構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗確定

答案：C

解析：對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

4．下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為（　）。

A．李某申請行政裁決，應(yīng)提交被拆遷房屋的權(quán)屬證明

B．李某對行政裁決不服，可依法申請行政復(fù)議

C．因李某提出新的需要查認的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限

D．李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴

答案：ABD

解析：中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決。中止時間不計入裁決時限。

5．甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（?。┤f元。

A．1200

B．1800

C．2100

D．3000

答案：C

解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％”。2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金最低比例由20％提高到35％。6000萬元×35％=2100萬元。

6．該項目的工程竣工驗收工作由（　）負責組織實施。

A．該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

B．該市工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)

C．甲公司

D．丙公司

答案：C

解析：工程竣工的驗收工作，由建設(shè)單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程竣工驗收實施監(jiān)督。

7．在辦理商品房預(yù)購手續(xù)時，王某（　）。

A．可以申請住房公積金貸款

B．可以在商品房預(yù)售合同中約定所購房屋面積誤差為5％

C．應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報房產(chǎn)和土地管理部門登記備案

D．應(yīng)當辦理預(yù)購商品房抵押登記

答案：AD

解析：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款。面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房。商品房預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

8．王某購買的住宅的產(chǎn)權(quán)登記面積為（　）。

A．套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積

B．套內(nèi)房屋使用面積＋分攤的共有建筑面積

C．套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)陽臺面積＋分攤的共有建筑面積

D．套內(nèi)房屋使用面積牛套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積＋分攤的共有建筑面積

答案：AD

解析：房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

（責任編輯：fky）

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