21.某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統需在10年后以15萬元更換，更換空調系統后立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為( )萬元。

A.223. 13 B.246. 18

C.247. 18 D.253. 86

22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為( )萬元。

A.2651. 52 B.2667. 75

C.2705. 63 D.2771. 49

23.某商品住宅項目開發利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。

A.15. 96% B.17.05%

C.23. 44% D.25. 86%

24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為( )年。

A.29 B.39

C.40 D.45

25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/㎡，土地重新購置價格為4800元/㎡，建筑物重置價格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。

A.800 B.878

C.896 D.1129

26.某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。

預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經市場調 查，目前當地該類商城的市場租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當地該類商 城的市場租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現率為 12%，該商城開發完成后的現值為( )萬元。

A.22253 B.23352

C.26488 D.27796

27,關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是( )。

A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本

B.動態分析法中要進行現金流量預測

C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現過程中

D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點

28.某在建工程按正常建設進度建設1年后停工，停工半年后基坑進水，現人民法院強制拍賣 該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協調施工約需0.25年。 經市場調查，類似開發項目正常建設期為2.5年，開發完成后的市場價格為5000元/㎡。折現率為 10%，用動態分析法估價時，開發完成后的市場價格的現值為( )元/㎡。

A.3939. 93 B.4034. 93

C.4132. 23 D.4231. 87

29.假設開發法中，同一估價對象在業主自行開發、自愿轉讓開發、被迫轉讓開發三種估價前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。

A.業主自行開發、自愿轉讓開發、被迫轉讓開發

B.自愿轉讓開發、業主自行開發、被迫轉讓開發

C.被迫轉讓開發、自愿轉讓開發、業主自行開發

D.自愿轉讓開發、被迫轉讓開發、業主自行開發

30.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。

A.指數修勻法 B.平均增減量法

C.平均發展速度法 D.二次拋物線趨勢法

31.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度 的( )。

A.簡單算術平均數 B.加權算術平均數

C.眾數 D.中位數

32.根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。

標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為 ( )元/㎡。

A.2000 B.2100

C.2400 D.2520

33.關于明確估價目的的說法，正確的是( )。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據估價師的經驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定

34.房屋征收估價中，因房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內部狀況進行的合理假定屬于( )。

A.未定事項假設 B.背離事實假設

C.不相一致假設 D.依據不足假設

35.價值時點為現在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是( )。

A.估價作業期間的某日

B.實地查勘估價對象期間的某日

C.估價報告出具日期

D.估價報告出具后的某日

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