一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。房地產開發項目的開發期，由準備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。

【該題針對“房地產開發項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定性因素。權益投資比率是指投資者所投入的權益資本或資本金占初始投資總額的比例;權益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財務杠桿,投資者的風險和報酬相應增加,權益投資收益率高;當長期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時,風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率;金融機構出于控制信貸風險的考慮,通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率。參見教材P216。

【該題針對“房地產置業投資項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P217。

【該題針對“盈虧平衡分析的基本原理”知識點進行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。房地產項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析的平衡點是允許的最低經濟效益指標，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P219。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。參見教材P219。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。房地產項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材PP219。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。參見教材P219。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。房地產開發項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材P219。

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：(1)確定用于名感性分析的財務評價指標;(2)確定不確定性因素可能的變動范圍;(3)計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值;(4)通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。參見教材P223。

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。敏感性分析是一種動態不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。參見教材P228。

【該題針對“敏感性分析的“三項預測值法””知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險分析的界定。風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響。參見教材P229。

【該題針對“風險分析的界定”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險辨識的常用方法有專家調查法(其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監測-診斷技術。參見教材P230。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。房地產投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。參見教材P230。

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。參見教材P231。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數因素是隨機變量，一般不多于2～3個變量的情況;當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析。參見教材P231。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財務評價指標;(3)分析確定每個不確定性因素發生的概率;(4)計算在規定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發生的概率。參見教材P231。

【該題針對“概率分析的步驟與概率確定方法”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發生的狀態或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發生的概率;(4)分別計算各可能發生情況下的凈現值;(5)計算各年凈現金流的標準差、整個項目壽命周期凈現值的標準差或標準差系數;(6)計算凈現值大于或等于零時的累計概率;(7)對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。參見教材P233。

【該題針對“概率分析中的期望值法”知識點進行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見教材P234。

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。根據公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P234。

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過模擬實驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。參見教材P235。

【該題針對“蒙特卡洛模擬法”知識點進行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是決策的概念。信息原則在于強調信息是決策的基礎。參見教材P239。

【該題針對“決策的概念”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是傳統投資決策方法的局限性。運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響。參見教材P242。

【該題針對“傳統投資決策方法的局限性”知識點進行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。開發商經常遇到一些受政策因素影響較大的開發項目，限價商品住宅項目就屬于這一類。開發商原本打算通過投資限價商品住宅項目，來拓展新的市場機會，但政府對限價商品住宅的政策不夠清晰，對未來可能遇到的政策調整等不確定性難以把握，如開發項目銷售對象、銷售時間、市場環境變化后可能對銷售對象和銷售價格進行調整等，因此可對這一放棄型期權進行估價，從政策調整的損失與市場機會收益兩方面進行評估，以決定該項目是開發還是放棄。參見教材P245。

【該題針對“實物期權方法與房地產投資決策”知識點進行考核】

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售器、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

【該題針對“房地產開發項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

2、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。租金和售價是房地產項目最主要的不確定因素，能否實現預定的租售價格，通常是房地產開發投資項目成敗的關鍵。參見教材P219。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析(如概率分析)提供依據;(2)研究不確定性因素變動如引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。選項BD屬于敏感性分析的步驟。參見教材P223。

【該題針對“敏感性分析的概念”知識點進行考核】

4、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險辨識的常用方法有專家調查法(其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監測-診斷技術。參見教材P229。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計與評價常用的方法包括：調查和專家打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。參見教材P230。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。選項CD屬于風險辨識。選項E屬于風險評價。參見教材P230。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

7、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是決策的概念。選項AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標準劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰略性決策、管理性決策和業務性決策;按決策的性質劃分，包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數劃分，包括個人決策和群體決策。參見教材P238。

【該題針對“決策的概念”知識點進行考核】

8、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

【該題針對“決策的方法”知識點進行考核】

9、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產投資決策。房地產投資決策過程通常有三個階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風險。分析階段，即衡量可能的收益與風險。決策階段，即評估各種收益與風險。參見教材P240。

【該題針對“房地產投資決策”知識點進行考核】

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產投資決策的期權性質。期權價格就是獲得這種權利所投入的人力、物力、財力、技術。參見教材P243。

【該題針對“房地產投資決策的期權性質”知識點進行考核】

11、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是應用實物期權方法決策需注意的問題。選項C錯誤，期權定價模型對期限較長、以非交易資產為標的的期權估價有一定的局限性。參見教材P247。

【該題針對“應用實務期權方法決策需注意的問題”知識點進行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。房地產市場的變化也會導致土地費用的迅速變化。參見教材P213。

【該題針對“房地產開發項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產置業投資項目的主要不確定性因素。權益投資比率指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。參見教材P216。

【該題針對“房地產置業投資項目的主要不確定性因素”知識點進行考核】

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。假如開發項目的總收入和總費用是以同步形式發生變化的，那么開發商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。

【該題針對“不確定性因素的相互作用”知識點進行考核】

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。參見教材P219。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。在進行房地產投資項目盈虧平衡分析時，最高購買價格高出實際購買價格的數額越大，說明該置業投資項目抵抗風險的能力越強。參見教材P220。

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發項目承受工程費用增加風險的能力越大。參見教材P220。

【該題針對“房地產開發項目盈虧平衡分析”知識點進行考核】

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發生變化的概率相同。參見教材P224。

【該題針對“單因素與多因素敏感性分析”知識點進行考核】

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見教材P227。

【該題針對“敏感性分析的“三項預測值法””知識點進行考核】

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風險分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發生概率未知條件下的抗風險分析。參見教材P229。

【該題針對“風險分析的界定”知識點進行考核】

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。由于每一個項目本身就是一個復雜的系統，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。參見教材P229。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

11、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計與評價常用方法有：調查和專家打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。參見教材P230。

【該題針對“風險分析的一般過程和方法”知識點進行考核】

12、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優;標準差相同、期望值大的方案為優;標準差系數小的方案為優。參見教材P234。

【該題針對“概率分析中的期望值法”知識點進行考核】

13、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。參見教材P240。

【該題針對“決策的方法”知識點進行考核】

14、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產投資決策的期權性質。房地產投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權性質。參見教材P243。

【該題針對“房地產投資決策的期權性質”知識點進行考核】

15、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是實物期權方法與房地產投資決策。應用實物期權方法進行投資決策一般有四個步驟，即：構建應用框架、完成期權定價、檢查結果、再設計。參見教材P244。

【該題針對“實物期權方法與房地產投資決策”知識點進行考核】

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