三、指錯題請指明下列房地產估價報告其中的13處錯誤，(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)

房地產估價報告

項目名稱：xx 市xx 區xx 東街xx 號商業用房征收補償價格評枯報告

估價委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

估價機構：xx 市房地產估價有限公司

估價人員：x xx (注冊號：xxx )

x xx (注冊號：x xx )

估價作業日期：2011年8月8日至8月18日

估價報告編號：xx 估字第xx 號

目錄(略)

致委托人函(略)

注冊房地產估價師聲明(略)

估價假設和限制條件(略)

估價結果報告

(一)估價委托人(略)

(二)估價機構(略)

(三)估價對象

1.實物狀況

(l)土地狀況

估價對象位于xx 區xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權面積為1000M2，地塊形狀規則，呈矩形，地勢平坦，土地開發程度為“三通一平”(其他情況略)。

(2)建筑物狀況

估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結構建筑，總層數為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統一由某資產經營公司裝修、經營(其他情況略)。

2.權益狀況

( l )土地使用權

根據委托人提供的資料，(國有土地使用權證》證號為x xx 號，用地面積為1000M2，使用權類型為出計，用途為商業，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續期。

( 2 )房屋所有權

估價對象已辦理了《 房屋所有權證》，證號為x xx 號，產權人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)。　　( 3)他項權利

估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

( 4 )租賃情況

估價對象由某資產經營公司租賃使用，根據雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內不調整租金，租賃稅費按規定各自承擔。合同到期后，資產經營公司可優先租賃。

3.區位狀況(略)

(四)估價目的

為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。

(五)估價時點

2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

(六)價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。

(七)估價依據

( 1 )《 中華人民共和國物權法》。( 2 )《中華人民共和國城市房地產管理法》。

( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。

( 4 )中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T 50291 一1999)。

( 5 )《 城市房屋征收管理條例》。( 6 )《 國有土地上房屋征收評估辦法》。

( 7 )《 房屋征收評估委托書》。( 8 )《 房屋征收評估委托合同》。

( 9 )委托人提供的《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》。

( 10 )估價對象的《 房屋租賃合同》。

( 11 )注冊房地產估價師實地查勘獲得的資料和市場調查資料。

(八)估價原則

( 1 )獨立、客觀、公正原則(說明略)。

( 2 )合法原則(說明略)。

( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。

( 4 )替代原則(說明略)。

( 5 )估價時點原則(說明略)。

(九)估價方法

經綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價的估價方法。

市場法是將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產成交價格做適當的修正來求取估價對象價值的一種估價方法。

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。

(十)估價結果

評估總價：4001.24萬元.

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

(十一)估價人員

注冊房地產估價師：x xx (蓋章);注冊號：x xx。

(十二)估價報告應用的有效期(略)

(十三)估價作業日期

2011年8月8日至2011年8月18日

估價技術報告

(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

(二)估價對象權益狀況描述與分析(略)

(三)估價對象區位狀況描述與分析(略)

(四)市場背景描述與分析(略)

(五)最高最佳利用分析(略)

(六)估價力法適用性分析(略)

(七)估價測算過程

1.市場法測算

市場法具體估價思路：由于目前類似房地產交易實例較多，估價人員根據估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例;將估價對象房地產與這些可比實例房地產的實際成交價格進行比較，進行交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況(實物狀況、權益狀況、區位狀況)調整;結合估價經驗，依據估價對象的具體情況計算出一個綜合結果作為比準價格，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格。

(1)選取可比實例

( 2 )比較因素說明表

房地產狀況調整系數中，實物狀況權重確定為30% ，權益狀況權重確定為35% ，區位狀況權重確定為35% ;權重、修正系數確定過程略。

市場法評估單價：16670.81元/M2

市場法評估總價：16670.81×3000=50012430元

2.收益法測算

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：

V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評估及價格;

A ―房地產凈收益;

Y--房地產報酬率;

n― 房地產收益年限。

( 1 )房屋收益、空置率和重置價格確定

根據租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調整租金，且租賃合同到期后資產經營公司可優先續租，因此本次評估月租金取65元/M2，空置率取0。根據估價對象房屋造價審計報告，經造價指數修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測算過程略)。

( 2 )報酬率確定

報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價采取累加法。無風險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準利率為3.5% ;依據對影響估價對象的社會經濟因素的分析結果，確定風險報酬率為3%(過程略)，最終求出：報酬率=無風險報酬率+風險報酬率，即6.5%

( 3 )收益年限確定

根據委托人提供的資料，估價對象為鋼混結構的建筑，建筑經濟壽命為60年。商業用地最高使用年限為26年。根據孰短原則，確定收益年限為26年。

( 4 )價格評估確定(詳見下表)

參數選取及具體計算過程略。

收益法評估單價：7444.35元/M2

收益法評估總價：22333038.05元

(八)估價結果確定

考慮到市場法測算結果能較客觀地反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結果背離市場交易價格，故收益法測算結果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象xx 市xx 區xx 東街xx 號xx 商業用房于估價時點2011年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產目前尚未償還的貸款為1000萬元，應作為法定優先受償款予以扣除，即

50012430-1000000=40012430(元)

因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元

大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

xx 房地產估價有限公司

二O 一一年八月十八日

附件(略)

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景如下：

估價對象為一宗商業用途的在建工程;主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片斷：

(六)估價方法適用性分析

l.根據《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價;估價劉象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。　　2.假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。

3.收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。

4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。

用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。

由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素.

參考答案

一、問答題

(一)評分要點：

1.乙評估機構未對估價對象進行實地查勘。(2分)

(或：未對甲公司提供的資料進行核實，2分;未對估價對象拍照，1分)

2.乙評估機構不應向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

3.確定有效毛收入時應考慮適當的房屋空置率。(2分)

(或：不應把租金直接作為有效毛收入.2分)

4.不應選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

(或：未說明收益年限，2分)

5.不應選用銀行貸款利率作為折現率。(2分)

(二)評分要求：

1.( l )加油站的房屋(1分)、構筑物(1分)及其占用范圍內的使用權。(1分)

( 2 )加油站的設施設備以及工器具等動產。(1分)

( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

( 4 )加油站的特許經營權。(1分)

2.( l )加油站的房地產權屬證書(房屋所有權證、國有土地使用證)。(1分)

( 2 )加油站的設施設備情況(儲油罐、加油機等的數量、型號、規格等)。(l分)

( 3 )加油站的營業執照、特許經營資質證書、特許經營權出讓合同。(1分)

( 4 )加油站近3年的經營狀況及財務報表。(1分)

(三)評分要點：

1.四個交易實例不可直接作為可比實例，經過修正或調整后可以選作可比實例。(2分)

2.( 1 )對實例A 應進行權益狀況調整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現后加總。(2分)(或調整至完整權利狀態下的價格)

( 2 )對實例B 應進行利害關系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。(2分)

( 3 )對實例C 應進行相鄰房地產合并交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。(2分)(或測算合并后的增值收益)

( 4 )對實例D 應進行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

二單項選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

三、指錯題

1.價值定義表述不準確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內容。

2.估價依據中《 城市房屋征收管理條例》 錯，應為《 國有土地上房屋征收與補償條例》。　　3.結果報告和技術報告的總價均表述為萬元。但按照規定：“房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元”。

4.結果報告只有估價師蓋章而無簽字，按照規定“不得以印章代替簽字”。

5.結果報告中估價報告應用的有效期與估價作業日期順序顛倒。〔 第(十二)與(十三)項順序顛倒〕

6.市場法測算未列出計算公式。

7.市場法比較因素中樓層應屬于區位狀況。

8.市場法比較因素系數確定未說明比較基準。

9.市場法交易日期修正系數確定無依據。

10.市場法可比實例樓層修正，多層和高層不適宜采用統一修正系數。(交易實例B、C為高層，不宜選作可比實例)

11.未說明求取估價對象最終比準價格的方式.

12.收益法公式選取未說明理由。(收益法公式選用未分析未來收益變化趨勢)

13.收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，按照規定應該“不考慮租賃因素的影響”。(應采用客觀租金)

14.收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

15.收益法測算中，空置率取“0”不妥，應考慮適當的空置率。

16. 收益法測算中建筑物重置成本應是客觀成本。

17.收益法測算中建筑物重置成本不應做成新修正。

18.市場法與收益法測算結果的價值內涵不一致。(市場法測算結果不應包含裝修價值)

19 確定估價結果時扣除了抵押貸款余額，按照規定“評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額”。

四、改錯題

1. 錯誤：綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。

改為：綜合確定本次估價采用假設開發法、成本法兩種估價方法。

2.錯誤：采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。

改為：采用假設開發法時按被迫轉讓前提進行估價。

3.錯誤：由于估價對象為商業用房，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發完成后的價值。_、

改為：由于估價對象為商業用房，故可采用收益法(或市場法結合長期趨勢)估算開發完成后的價值。

4.錯誤：用成本法測算建筑物價格時，根據委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。

改為：用成本法測算建筑物價格時，根據修建該類在建工程項目的客觀造價資料進行測算。

評分方式：1.指出錯誤，改正正確的，給2.5分。

2.指出錯誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。

3.正確的地方指錯的，一律扣2.5分。

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