解 析

一、單項選擇題

1.房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。

2.由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。

3.房地產投資市場的預期收益率為：10% +0.4×(20% -10010)=14%，寫字樓市場的預期收益率為：10% +0.9×(14% - 10%)=13. 60/0，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+0.9×0.4×(20% -10%)=13.6%.

4.我國國有建設用地使用權出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區域結構是考察不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。

6. 90÷60 =1.5(年)。

7.住房可支付性指數(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力，在數值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數價格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價格的住房;住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系;房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值;量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。

9.對于依法以招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設項目，規劃意見書(選址)審批環節已經在土地一級開發環節完成。

10.當物業質量與市場領導者的物業質量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發商采用了挑戰定價法。如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用挑戰定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。

11. -個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。

13.消費者市場的季節性分為三種情況：一是季節性氣候變化引起的季節性消費;二是季節性生產而引起的季節性消費;三是風俗習慣和傳統節日引起的季節性消費。

14.房地產市場分析報告通常由以下幾部分內容組成：①地區經濟分析。②區位分析。該部分是開發地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預測。⑧吸納量計劃預測。⑨回報率預測。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關費用投入說明是“開發”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉售收入及轉售稅費說明在持有一段時間后出售。

16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。

21.當不同開發經營方案的經營期不同時，應將不同方案的財務凈現值換算為年值，以等額年值大的方案為優選方案。

22.內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。

23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%.

24.償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1 -10%)x(1-30%) =3.465(萬元)，當期應還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(萬元)，償債備付率=3：465/2. 848 =1. 22。

25.保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。

財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格。

27. 5000 x5+保本售價×4.75×5.5%=保本售價×4.75，可得保本售價=5569. 48元/m2，

(6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32%

28.“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產生的原因”屬于風險辨識階段工作，“測算風險發生的概率大小”屬于風險估計階段工作，“提出風險應對的建議”屬于風險評價階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法;單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。

30.項目投資現金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。而投資者各方現金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。

32.增發和配股本質上沒有大的區別，但增發融資與配股相比具有限制條件少、融資規模大的優點。

33.由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率( LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放。

個人住房抵押貸款與商用房地產抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款利率更低。

34. 15%/30%：50%。可以假設投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預付款比率越低，其預付款的收益率就越高。

35.出租單元內建筑面積等于出租單元內使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。

二、多項選擇題

1.按物業用途類型劃分，房地產投資可分為居住物業投資、商用物業投資、工業物業投資酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資。

2.按增量存量細分，房地產市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權出讓市場，二級市場是土地轉讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產交易市場。

3.房地產過度開發反映市場的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產生過度開發現象;房地產泡沫反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了;房地產泡沫比過度開發的危害性更大，屬于房地產市場不正常的大起大落;房地產泡沫通常會引起過度開發，但過度開發卻不一定是由泡沫引發的。

5.時間序列分析法和相關分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

7.儲蓄投資決定理論認為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認為利率不受貨幣因素的影響;流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數公式算出第10年末轉售價格折現值，還要用等比序列現值系數公式算出每年凈租金的折現值。C選項是等比序列現值系數公式中當年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現值系數公式，均與題意不符。

9.房地產開發投資的經濟效果的大小用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。

12.按性質劃分，決策包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。

13.在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，借款本金及應付利息不應計入現金流出，因為借款也屬于投資。開發建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現金流出。

14.房地產權益融資的特點是資金供給方或房地產權益投資者需要與房地產企業共同承擔投資風險，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務融資形成的是企業的負債，需要還本付息。

15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。

三、判斷題

1.從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。

2.由于房地產具有的位置固定性、異質性、弱流動性和價值量大等特性，導致房地產質量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產信息的了解程度要遠遠高于買方。

3.在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

4.房地產開發項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。

5.市場定位就是塑造本企業產品的鮮明個性或形象，使該項目在細分市場上占據有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產品在細分市場的位置。

6.若某房地產投資項目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實際收益率為

7.在我國，房地產開發貸款和個人住房抵押貸款均以復利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。

8.動態評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的投資項目;靜態評價指標通常在概略評價時采用。

9.在房地產投資的互斥方案比選中，如果差額投資內部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優選方案;反之，以投資小的方案為優選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優選方案。

10.權益投資比率越低說明資本金投入比例越低。

11.傳統投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環境中，房地產投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產投資也就有了期權性質，其決策問題可以轉換為實物期權定價問題。

12.房地產開發投資項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產開發企業通過招、.拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅屬于土地費用。

13.風險分析中的概率分析法不但考慮風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響，這種分析是一種定量分析。

15.過高或過低的租金都有可能導致業主利益的損失，因為若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。

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