四、改錯題

改錯題第一版問題及答案

最后一題四個錯誤，1，法律上許可錯誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

2，技術(shù)上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。

3、經(jīng)濟上可行，僅測算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測算其費用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

4、價值最大化，價值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費。

改錯題第二版問題及答案

背景：一郊區(qū)樓盤，為改善缺乏商服配套因素，政府原則同意該小區(qū)首層住宅變更為商業(yè)用途，一些業(yè)主已經(jīng)辦理了變更手續(xù)，其中業(yè)主甲尚未辦理變更手續(xù)，但由于資金緊張，將首層住宅向銀行申請抵押貸款，委托評估公司評估市場價值。下面為評估報告片段中的最高最佳利用分析

最高最佳利用分析

最高最佳利用就是，在法律允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可行的前提下，經(jīng)過充分的認證，實現(xiàn)價值最大化的利用。

一、法律上的允許，由于有政府原則上同意，所以本次評估對象可以按商業(yè)用途評估(參考：貌似原則同意，但實際未辦理手續(xù)，法律上不算允許)

二、技術(shù)上可行，首層住宅改造成商鋪的建筑技術(shù)、材料等方面均可以實現(xiàn)等等

三、經(jīng)濟上可行，改造成商鋪的價值大于住宅的價值(參考：應(yīng)該是兩種用途在財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，或者收入大于支出，才是經(jīng)濟上可行，而不是商鋪價值大于住宅價值)

四、價值最大化，改造成商鋪之后的市場價值減去住宅的價值及裝修改造費用的剩余價值大于0，因此估計對象商鋪用途是能實現(xiàn)價值最大化的利用。(參考：應(yīng)該是每一種可能用途下的市場價值，比較最大化是何種用途)

綜上所述，最高最佳利用以重新開發(fā)為前提(參考：應(yīng)以改變用途為前提)

每一年最后一題都不會重復，所以復習的時候，盡量去研究每一個細微點，比如報告中的：風險提醒，變現(xiàn)能力分析，等等 總之越來越不可能考簡單的計算錯誤了

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