答案：

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。高架橋可能帶來(lái)大的客流量，使商業(yè)用房?jī)r(jià)格上升;也可能帶來(lái)噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價(jià)格下降;還有可能利、害兩個(gè)方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來(lái)的價(jià)格。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。高架路對(duì)于居住用房來(lái)說，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。三個(gè)月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在半年內(nèi)就會(huì)有很快的反應(yīng)。這時(shí)候應(yīng)該選越短的時(shí)期越好。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個(gè)計(jì)算。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法估價(jià)時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。因此，測(cè)算凈收益時(shí)不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值及無(wú)租約限制價(jià)值的使用條件。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng) 濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的估價(jià)，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的具體需要，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。采用動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該舊廠房正常購(gòu)買總價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。一年后估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照商業(yè)用途進(jìn)行估價(jià)。

5、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》，土地取得相關(guān)稅費(fèi)包括：新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。這里就包括了ABC三個(gè)選項(xiàng)。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。店面、倉(cāng)庫(kù)、住宅的建筑物價(jià)值分別為1000×800×90%=72萬(wàn)元、2000×500×85%=85萬(wàn)元、1500×650×90%=87.75萬(wàn)元，則店面、倉(cāng)庫(kù)、住宅的土地價(jià)值分別為128萬(wàn)元、115萬(wàn)元、107.25萬(wàn)元，所以店面分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為128/(128+115+107.25)=36.55%。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由征收人和被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，因征收估價(jià)對(duì)象為收益性店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的權(quán)益價(jià)格=剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。王某的權(quán)益價(jià)格=剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/㎡條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格=該店面無(wú)債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。甲公司以1000萬(wàn)元購(gòu)買工業(yè)用地及其廠房，又花費(fèi)了100萬(wàn)元構(gòu)建雕塑，兩項(xiàng)共計(jì)1100萬(wàn)元，還會(huì)涉及稅費(fèi)等花費(fèi)，因此甲公司的實(shí)際花費(fèi)大于1100萬(wàn)元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)采用較多的是成本法。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。到2014年6月，工業(yè)用地地價(jià)增值10%，此時(shí)地價(jià)為600+600×10%=660萬(wàn)元，考慮折舊的影響，建筑物價(jià)值低于400萬(wàn)元，此時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)小于1060(660+400)萬(wàn)元。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣所得應(yīng)首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)收入為：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益的測(cè)算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值。

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