第十二章 土地估價基本方法的特殊要求

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對理解與掌握土地估價中的市場比較法、收益還原法、

成本逼近法、剩余法的公式、修正因素及運用要求的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 土地估價中市場比較法的特殊要求

一、建設用地中的市場比較法

（一）公式表達式及內涵

（二）修正因素及價格評估

1. 估價期日修正

2. 區域因素比較與修正

3. 個別因素比較與修正

4. 使用年期等其他因素修正

（三）運用

二、農用地中的市場比較法

（一）公式表達式及內涵

（二）修正因素及價格評估

1. 估價期日修正

2. 自然因素比較與修正

3. 社會因素比較與修正

4. 特殊因素比較與修正

5. 使用年期等其他因素修正

（三）運用

三、國有用地和集體用地中市場比較法的區別

第二節 土地估價中收益還原法的特殊要求

一、建設用地中的收益還原法

（一）建設用地收益及價格評估

1. 純收益的測算

2. 土地還原利率的確定

3. 收益年期的確定

（二）運用

二、農用地中的收益還原法

（一）農用地收益及價格評估

1. 收益的確定

2. 成本的確定

3. 農用地還原利率的確定

4. 收益年期的確定

（二）運用

三、國有用地和集體用地中收益還原法的區別

第三節 土地估價中成本逼近法的特殊要求

一、建設用地中的成本逼近法

（一）公式表達式及內涵

（二）土地成本價格及修正

1. 土地取得費

2. 土地開發費

3. 稅費

4. 利息

5. 利潤

6. 土地增值收益的內涵和評估方法

7. 宗地修正

（三）國有建設用地和集體建設用地權屬對于成本逼近法的影響

（四）運用

二、農用地中的成本逼近法

（一）公式表達式及內涵

（二）土地成本價格及修正

1. 土地取得費

2. 農用地開發費

3. 稅費

4. 利息

5. 利潤

6. 農用地增值收益的內涵和評估方法

7. 宗地修正

（三）國有農用地和集體農用地權屬對于成本逼近法的影響

（四）運用

第四節 土地估價中剩余法的特殊要求

一、建設用地中的剩余法

（一）評估現有房地產中的土地價格

1. 公式表達式及內涵

2. 房地產交易價格

3. 房屋現值

4. 交易稅費

（二）評估待開發土地價格

1. 公式表達式及內涵

2. 房地產總價

3. 開發項目整體的開發成本

4. 客觀開發利潤

（三）國有建設用地和集體建設用地權屬對于剩余法的影響

（四）運用

二、農用地中的剩余法

（一）公式表達式及內涵

（二）農用地開發成本及價格

1. 總開發價值或開發完成后的農用地總價格

2. 整個開發項目的開發成本

3. 開發合理利潤

（三）國有農用地和集體農用地權屬對于剩余法的影響

（四）運用

考試要求：

1. 掌握建設用地中市場比較法的公式；

2. 熟悉建設用地中市場比較法的修正因素；

3. 熟悉建設用地中市場比較法的運用；

4. 了解農用地市場比較法的公式；

5. 熟悉農用地市場比較法的修正因素；

6. 了解農用地市場比較法的運用；

7. 熟悉國有用地和集體用地中市場比較法的區別；

8. 掌握建設用地中收益還原法的運用；

9. 了解農用地中收益還原法的運用；

10. 了解國有用地和集體用地中收益還原法的區別；

11. 掌握建設用地中成本逼近法的公式；

12. 掌握建設用地中成本逼近法各項成本構成；

13. 熟悉建設用地中成本逼近法土地增值收益的內涵和評估方法；

14. 了解國有建設用地和集體建設用地權屬對于成本逼近法的影響； 15. 掌握農用地中成本逼近法的公式；

16. 掌握農用地中成本逼近法各項成本構成；

17. 熟悉農用地中成本逼近法土地增值收益的內涵和評估方法；

18. 了解國有農用地和集體農用地權屬對于成本逼近法的影響； 19. 掌握建設用地中剩余法的公式、房地產交易價格、房屋現值、房地產交易稅費；

20. 熟悉建設用地中剩余法評估待開發土地價格；

21. 了解國有建設用地和集體建設用地權屬對于剩余法的影響；

22. 了解建設用地中剩余法的運用；

23. 掌握農用地中剩余法的公式；

24. 掌握農用地中剩余法總開發價值或開發完成后的農用地總價格；

25. 掌握農用地中剩余法整個開發項目的開發成本；

26. 掌握農用地中剩余法開發合理利潤；

27. 了解國有農用地和集體農用地權屬對于剩余法的影響；

28. 了解農用地中的剩余法運用。

（責任編輯：gx）

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