四、改錯題

改錯題第一版問題及答案

最后一題四個錯誤，1，法律上許可錯誤，未完成手續應按原規劃用途為法律許可，故應該為綜合用途為法律許可

2，技術上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應由專業的技術人員來確定其是否能拆除。

3、經濟上可行，僅測算兩種使用方式的收入現值不夠，還應測算其費用現值，兩者的凈現值相比較做出選擇

4、價值最大化，價值最大化中商業扣除中為扣除住宅變為商業的手續費。

改錯題第二版問題及答案

背景：一郊區樓盤，為改善缺乏商服配套因素，政府原則同意該小區首層住宅變更為商業用途，一些業主已經辦理了變更手續，其中業主甲尚未辦理變更手續，但由于資金緊張，將首層住宅向銀行申請抵押貸款，委托評估公司評估市場價值。下面為評估報告片段中的最高最佳利用分析

最高最佳利用分析

最高最佳利用就是，在法律允許、技術上可行、經濟上可行的前提下，經過充分的認證，實現價值最大化的利用。

一、法律上的允許，由于有政府原則上同意，所以本次評估對象可以按商業用途評估(參考：貌似原則同意，但實際未辦理手續，法律上不算允許)

二、技術上可行，首層住宅改造成商鋪的建筑技術、材料等方面均可以實現等等

三、經濟上可行，改造成商鋪的價值大于住宅的價值(參考：應該是兩種用途在財務凈現值大于0，或者收入大于支出，才是經濟上可行，而不是商鋪價值大于住宅價值)

四、價值最大化，改造成商鋪之后的市場價值減去住宅的價值及裝修改造費用的剩余價值大于0，因此估計對象商鋪用途是能實現價值最大化的利用。(參考：應該是每一種可能用途下的市場價值，比較最大化是何種用途)

綜上所述，最高最佳利用以重新開發為前提(參考：應以改變用途為前提)

每一年最后一題都不會重復，所以復習的時候，盡量去研究每一個細微點，比如報告中的：風險提醒，變現能力分析，等等 總之越來越不可能考簡單的計算錯誤了

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（責任編輯：fky）

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