房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價方法選用

結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員反復的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定最終的估價結(jié)論。

六、估價測算過程

(一)收益法估價測算過程

1.年有效毛收入估算　估價人員經(jīng)過細致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

=2211.60萬元。

2.年運營費用估算

(1)年維修費。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：

年維修費=1500×3800×2%=114.00萬元

(2)年管理費。年管理費按年租金的3%計，故：

年管理費=2211.6×3%=66.35萬元

(3)年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：

年保險費=1500×38000×0.3%=17.10萬元

(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

年房產(chǎn)稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

(6)年運營費用合計：

年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

3.年凈收益估算

年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元

4.確定適當?shù)膱蟪曷释ㄟ^市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。

5.求取收益價格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

自估價時點至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

故運用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。

(二)市場法估價測算過程

1. 可比實例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略)。

2.比較修正過程

(1)交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1%，故實例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

(2)交易、日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

(3)區(qū)域因素修正：估價人員經(jīng)過認真調(diào)查、分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

(4)個別因素修正。估價經(jīng)過逐項認真調(diào)查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實例8的個別因素狀況比估價對象好1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故實例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

3.求取比準價格

實例A：

6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的單位比準價格：

單位比準價格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

故運用市場法的估價結(jié)果為：

比準價格=6843×3000=20529.00萬元

七、估價結(jié)果確定

由于采用收益法和市場法估價的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

估價對象房地產(chǎn)價格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

取整為20350(精確到萬元)

單位價格：20350+38000=5355元/m2(取整)

估價人員根據(jù)估價目的，按時房地產(chǎn)估價的估價原則、方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)

（責任編輯：fky）

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