4、綜合分析題、共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

(一)

陳某購買了江某的一套學區房，雙方為避稅，在辦理相關手續時隱瞞了成交價格，后被有關部門要求房屋價格進行評估。陳某委托其表弟趙某所在的甲房地產估價機構做課稅評估。趙某選取了相鄰區位但不屬于學區房的成交案例進行評估，助陳某、江某偷稅5萬元。陳某因無力清償到期住房抵押貸款，被訴到法院，法院裁定公開拍賣陳某住房以清償債務，此時，趙某虛假評估的事情敗露。

1.在交易活動中，屬于陳某應盡的義務為()。

A.繳納契稅、營業稅

B.如實申報成交價格

C.簽訂房屋買賣合同

D.按3元/m2標準繳納交易手續費

2.下列稅種中，陳某在交易過程中作為法定綱稅義務的為( )。

A.房產稅

B.教育費附加

C.印花稅

D.城市維護建設稅

3.不動產登記機構在辦理登記過程中，應當履行的職責為( )。

A.要求陳某、江某提供身份證明

B.要求對交易的房屋進行評估

C.要求陳某、江某提供登記原因證明文件

D.就有關登記事項詢問陳某、江某和趙某

4.關于趙某評估行為的說法，正確的為( )。

A.應該主動申請回避

B.直接賠償有關稅金損失

C.將受到行政處分

D.將作為不良行為記入信用檔案

5.人民法院在裁定拍賣住房后，應當給予陳某( )個月的騰空搬遷寬限期。

A.1

B.2

C.3

D.6

1.【答案】BC

【解析】營業稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅，如營業稅，應由江某繳納。該學區房為存量房，存量住房轉讓手續費為每平方米6元。

2.

【答案】C

【解析】城市維護建設稅是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。印花稅的征收范圍具體包括：產權轉移書據;權利、許可證照等。

3.

【答案】ACD

【解析】不動產登記機構應當履行的職責為：1)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;2)就有關登記事項詢問申請人;3)如實、及時登記有關事項;4)法律、行政法規規定的其他職責。不動產登記機構不得要求對不動產進行評估;不得以年檢等名義進行重復登記;不得有超出登記職責范圍的其他行為。

4.

【答案】ACD

【解析】行政處分是指國家機關、企事業單位對所屬的國家工作人員違法失職行為尚不構成犯罪，依據法律、法規所規定的權限而給予的一種懲戒。行政處分種類有：警告、記過、記大過、降級、撤職、開除(六種)。注冊房地產估價師有簽署具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告行為的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令其改正，沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

5.

【答案】D

【解析】人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。

(二)

2013年6月20日，某市人民政府根據城市實施舊城改造，決定征收城區內某處國有土地上的房屋。李某在征收范圍內擁有一套建筑面積為100㎡的住宅，其中，10㎡自行改造為商業用房，另還自行搭建了5㎡違章建筑。住宅抵押給銀行尚有500000元貸款未還，同時，該套住宅已出租，租期3年，年租金為30000元。經測算，該區域類似住宅的市場價格為10000元/㎡。李某收到房屋征收估價報告后，對估價結果有異議。

1.該市人民政府在作出房屋征收決定前，應完成的工作為( )。

A.進行社會穩定風險評估

B.足額到位征收補償費

C.評估被征收房屋的價值

D.組織有關部門對征收補償方案進行論證

2.征收補償李某房屋的建筑面積為( )。

A.90㎡

B.100㎡

C.110㎡

D.115㎡

3.李某出租房屋，每年應繳納的個人所得稅、營業稅、房產稅總和為( )元。

A.4650

B.5100

C.5700

D.5800

4.征收李某房屋的補償額應不低于()萬元。

A.50

B.59

C.100

D.109

5.李某收到估價報告后，可以選擇處理的方式為()。

A.向出具報告的房地產估價機構咨詢

B.另行委托其他房地產估價機構重新估價

C.在規定期限內向原房地產估價機構書面申請復核估價

D.直接向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定

1.【答案】ABD

【解析】收到房屋征收部門上報的征收補償方案后，市、縣級人民政府應當組織發展改革、城鄉規劃、國土資源、環境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對征收補償方案進行論證。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

2.【答案】B

【解析】對于已經登記的房屋，其性質、用作和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償，對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

3.【答案】A

4.【答案】C

【解析】作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。針對“被征收房屋價值的補償”，征收李某房屋的補償額=100×10000=100(萬元)。

5.【答案】AC

【解析】房屋征收當事人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產估價機構書面申請復核評估。被征收人或者房屋征收部門對房地產估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

(三)

甲公司于2016年6月以出讓方式取得一宗居住用地，出讓合同約定容積率≤3.0，建筑密度≤33%，綠地率≥35%，人口容量≤8000人/h㎡，以中、高層為主。該宗地周邊有大型商業中心和中學、小學及醫療、文化等設施，市政配套齊全。甲公司另有一幢賬面原值為3000萬元的商業用房，于2013年1月出租給乙公司，并收到預付年租金240萬元。同時，甲公司用商業用房向銀行抵押貸款1500萬元，年利率為8%，借款期限為3年，每年年末支付利息，到期一次性歸還本金。繳納商業用房財產保險年費6萬元，另發生經營收入300萬元，支出200萬元(含稅費)，其中包括繳納商業用房財產保險年費6萬元，約定保險金額為2000萬元。2013年商業用房發生火災，發生火災前，該商業用房現值為3100萬元。經調查認定，火災事故乙公司應承擔主要責任，火災造成商品用房損失額為800萬元。保險公司根據調查結果給予了賠付。

1.甲公司以出讓方式取得的該宗居住用地為( )居住用地。

A.一類

B.二類

C.三類

D.四類

2.出讓合同約定的控制性詳細規劃指標中，屬于規定性指標的為()。

A.容積率

B.綠地率

C.建筑密度

D.人口容量

3.按照權責發生制原則，甲公司2013年1月的利潤應為( )萬元。

A.110.0

B.115.5

C.125.5

D.340.0

4.甲公司取得1500萬元貸款的種類屬于( )。

A.保證貸款

B.抵押貸款

C.自營貸款

D.中期貸款

5.保險公司應賠付甲公司( )萬元。

A.800

B.2000

C.3000

D.3100

1.【答案】B

【解析】根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)，一類居住用地是指設施齊全、環境良好，以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指設施較齊全、環境良好，以多、中、高層住宅為主的用地。三類居住用地是指設施較欠缺、環境較差，以需要加以改造的簡陋為主的用地，包括危房、棚戶區、臨時住宅等用地。

2.【答案】ABC

【解析】控制性詳細規劃的控制體系指標中，規定性指標一般包括以下各項：①用地性質;②用地面積;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑紅線后退距離;⑥容積率;⑦綠地率;⑧交通出入口方位;⑨停車泊位及其他需要配置的公共設施。指導性指標一般包括以下各項：①人口容量;②建筑形式、體量、色彩、風格要求;③其他環境要求。

3.【答案】A

【解析】權責發生制是指凡是當期已經實現的收入和已經發生或應負擔的費用，無論是否收付，都應該作為當期的收入和費用，計入利潤表;凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應該作為當期的收入和費用。因此，甲公司商業用房2013年1月的租金收入=240÷12=20(萬元)。甲公司2013年1月貸款1500萬元應支付的利息=1500萬元×年利率8%÷12(個月)=10萬元。2013年1月的利潤=租金收入20萬元+經營收入300萬元-支出200萬元(含稅費)-利息支出10萬元=110萬元。

4.【答案】CD

【解析】甲公司用商業用房向銀行抵押貸款1500萬元，屬于抵押貸款，非保證貸款、質押貸款。中期貸款是指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款，借款期限為3年，屬于中期貸款。自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發放的貸款，風險由貸款人承擔，并由貸款人收回本金和利息。

5.【答案】A

【解析】定值保險的特征：以保險合同雙方事先約定的保險價值為賠償計算依據。如果保險事故造成保險標的滅失或者價值全部損失，則無論該保險標的的實際損失如何，保險人都應按保險合同約定的保險金額全額支付，不必重新估價。如果保險事故僅造成保險標的部分損失，則只需確定損失的比例，該比例與保險合同約定的保險金額的乘積，即為保險人應支付的賠償金額。

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