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2004年房地產估價師真題《理論方法》練習

發表時間:2014/10/9 15:25:00 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程,需按公式計算的,要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

1.某出租的寫字樓,使用面積為3000m2,收益年限為45年,空置率為20%,未來3年每平方米使用面積的租金(含物業服務費用)分別為360元、400元、330元,同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元,除物業服務費用之外的其他運營費用為租金(不含物業服務費用)的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變,報酬率為9%。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。(8分)

2.某宗土地面積為1.2公頃,已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權,按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢,總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續,一次性繳納全部地價款,并且開工建設。根據項目實施進度安排(見如下橫道圖),項目建成后,住宅樓將全部出售,寫字樓將用于出租。

根據市場調查,有關數據如下:

(1)該項目所在區域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2,銷售稅費為銷售價格的6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2 (可出租面積占建筑面積的70%),并按時年租收入的30%繳納押金,出租空置率為20%,有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計,銀行存款年利率為3%,報酬率為10%。

(2)同類開發項目的社會平均開發成本為:住宅樓1800元/m2,寫字樓2800元/m2,管理費用為開發成本的5%。

(3)除地價款外,寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。

(4)目前,此類項目折現率為10%。

(5)為得到該宗土地,還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。(12分)

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