第三章 不同目的房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 建設用地使用權出讓價格評估

一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

(一)建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

(二)估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

(三)不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

(四)搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

(一)市場法

(二)假設開發法

(三)成本法

(四)基準地價修正法

第二節 房地產轉讓價格評估

一、房地產轉讓價格評估的特點

二、房地產轉讓價格評估常用方法

(一)市場法

(二)假設開發法

(三)成本法

(四)收益法

(五)基準地價修正法

第三節 房地產抵押價值評估

一、房地產抵押價值內涵及評估實質

二、房地產抵押估價的法律規定

(一)可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

(二)不得設定抵押的房地產

(三)其他限制條件

(四)與房地產抵押估價有關的規定

三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

(一)完全產權房地產

(二)不完全產權房地產

(三)部分(局部)房地產

(四)在建工程房地產

(五)鄉(鎮)、村企業房地產

四、房地產抵押估價的注意事項

(一)估價目的

(二)估價時點

(三)確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

(四)合理確定假設前提和限制條件

(五)把握市場風險防止高估

(六)估價中的謹慎原則

(七)市場變現能力分析

(八)說明與風險提示

(九)其他

第四節 房屋征收評估

一、房屋征收補償內涵

二、房屋征收評估特點

(一)估價數量大

(二)涉及面廣，社會影響大

(三)估價對象復雜，需要協調各種關系

(四)補償價格關聯性強

三、房屋征收評估的相關規定

(一)房屋征收評估對象

(二)房屋征收評估目的

(三)房屋征收評估范圍

(四)房屋征收評估的時點

(五)房屋征收評估價值內涵

(六)房屋征收評估標準

(七)房屋征收評估因素

四、房屋征收評估方法和結果確定

(一)房屋征收評估方法

(二)房屋征收評估結果確定

五、房屋征收評估技術路線

(一)市場法評估技術路線

1.收集和測算類似房地產價格

2.修正類似房地產價格

3.確定被征收房屋價格

(二)收益法評估技術路線

(三)成本法評估技術路線

(四)假設開發法評估技術路線

1.測算續建完成后的價值

2.測算續建成本和費用

3.測算在建工程價值

六、房屋征收評估工作流程

(一)評估機構選定

(二)評估機構業務承攬

(三)評估委托

(四)評估準備和業務開展

(五)實地查勘

(六)初步評估結果公示

(七)提交評估報告

(八)解釋說明

(九)資料保管

七、房屋征收復核評估和鑒定

1.申請復核評估

2.復核評估

3.評估專家鑒定

第五節 房地產強制拍賣估價

一、房地產拍賣的相關法律規定

二、房地產強制拍賣估價的特點

(一)強制處分

(二)快速變現

(三)市場需求面窄、推廣力度小

(四)消費者心理因素

(五)購買者的額外支出

三、房地產強制拍賣估價的技術路線

四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

(一)商品房

(二)行政劃撥地上的房產

(三)在建工程

第六節 房地產損害賠償估價

一、房地產價值損失的原因及種類

(一)因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失

1.房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失

2.小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失

3.小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失

4.房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失

5.房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

(二)因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

(三)因環境污染造成房地產價值損失

(四)因工程質量缺陷造成房地產價值損失

(五)因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

(六)因異議登記不當，造成房地產權利人損害

(七)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

(九)因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

二、房地產損害造成的損失分析

(一)房地產損害的分類

1.按照房地產受損害的部位劃分

2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分

3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

(二)房地產損害的賠償金額

三、房地產損害賠償估價內涵及特點

(一)房地產損害賠償評估內涵

(二)房地產損害賠償評估價值定義

(二)損害賠償估價的特點

四、房地產損害賠償估價方法選擇

(一)修復費用法(成本法)

(二)損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型

2.凈收益不變收益年期減少型

3.凈收益、收益年期減少型

(三)賠償實例比較法

(四)損害前后價差法

五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點處理

(一)規劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

(二)商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

第七節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

一、企業各種經濟行業涉及的房地產估價類型

(一)房地產權屬發生轉移

(二)房地產權屬不發生轉移

二、估價的假設前提

三、估價方法的選用

(一)房地產權屬發生轉移的估價

(二)房地產權屬不發生轉移的估價

考試要求

1.掌握建設用地使用權出讓價格評估;

2.掌握房地產轉讓價格評估;

3.掌握房地產抵押價值評估;

4.掌握房屋征收評估;

5.熟悉房地產強制拍賣估價;

6.熟悉房地產損害賠償估價;

7.了解企業各種經濟行為涉及的房地產估價。

（責任編輯：）

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