四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數據計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數，單價為元/平方米，總價為元：計算最終結果均保留整數，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數據計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

(一)某企業于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準的規劃容積率為2.5。由于市政建設條件等原因，未能及時開工，后經有關部門的批準，項目于2008年7月開始動工，預計2010年7月竣工。項目其他有關資料如下：

(1)該不動產為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

(2)該不動產預算投資2400元/平方米，開發建設周期預計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產建成時即以出租的方式經營，現已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

估價師對市場進行調查獲得一些資料：

(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經估算，本項目投資總量為6250萬元。

(4)估價期間，同一區域內類似物業的租金水平比較穩定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當于3個月租金數額的押金等因素，經測算，本物業建好后的年總收益為3000萬元。

(5)估價期間，同一區域內類似物業出租經營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標準測算，本物業經營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。

(6)當地土地還原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產銷售時，銷售稅費相當于售價的10%，投資利潤相當于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設土地取得費中包含的稅費相當于地價款的1%，有關的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當的數據和參數，測算本物業所占土地在2008年7月30日的市場價值。

(二)某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調查和實地踏勘后，得到的有關資料如下： (1)該宗地面積為3畝，土地開發程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結構，經濟耐用年限為50年，殘值率為2%;

(2) 2003 -2008年該地區建材價格指數平均每年比上年上漲8%;

(3) 2008年11月，宗地所在區域進行成片開發時，土地補償費、安置補助費及征地發生的其他稅費為300元/平方米，開發程度為“五通一平”的土地開發費為200元/平方米，土地的開發周期平均為2年，開發投資為均勻投入。根據城市規劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應占成片開發土地面積的10%：

(4)當地銀行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開發投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;

(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

2008年11月該公司擬進行合作經營，需對整體不動產進行評估作價，試根據上述資料選擇適當的方法，評估整體不動產的現值總價和樓面價格。

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（責任編輯：中大編輯）

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