問題來源：

土地估價實務基礎(全程強化班) 的第8課時

學員問題：

1計算題

甲企業(yè)于2007年6月以掛牌的出讓方式取得位于某市區(qū)一塊辦公用地，計劃建一棟寫字樓，土地出讓合同確定土地面積為1000平米，使用權期限40年，并約定，如果政府在使用權時收回土地，應對地上建筑物按照殘余價值給以補償。企業(yè)于2008年6月底建成的寫字樓建筑面積為1200平米，30%自用，其余部分對外出租，寫字樓鋼混結構，建筑工程造價3600元/平米，為了解該不動產、建筑物及土地的價值狀態(tài)，該企業(yè)委托土地評估機構對不動產進行估價。

估價師收集了若干正常情況下的交易案，并于估價對象進行比較，案例相關情況及其與估價對象比較差異見下表

上表中差異系數(shù)數(shù)值為正值表示案例條件優(yōu)于估價對象，數(shù)值為負值表示案例的條件差于估價對象。估價師調查到的市場資料如下：估價對象所在區(qū)同類寫字樓的價格指數(shù)在2007年6月至2008年12月每月平均增加0.2個點，而在2009年1月至2010年10月，該價格指數(shù)值每月比上月增大0.15%，該地區(qū)同類鋼混結構寫字樓建筑物重置造價為3900元/平米，經濟耐用年限50年，殘值為2%，當?shù)赝惒粍赢a的建筑還原率為9%，土地還原率為7%。估價期日為2010年9月10日，請計算,以2007

年6月為基期，設為100，并假定案例的土地剩余使用年期相同，采用市場比較法計算寫字樓不動產總價。

麻煩簡單寫下計算過程，謝謝。

名師解答：

運用市場比較法評估的過程如下：

選取用途相同的寫字樓(編號為c、e、g)作為比較案例。

1)交易情況修正：

2)交易期日修正

3)區(qū)域因素修正

4)個別因素修正

實例c比準價格=7200×100/95×107/104×100/102×100/99=7722元/㎡

實例e比準價格=8700×100/106×107/105×100/100×100/102=8200元/㎡

實例g比準價格=7900×100/96×107/107×100/105×100/97=8080元/㎡

估價對象單價=(7722+8200+8080)/3=8001元/㎡

估價期日不動產總價=8001×1200=9601200(元)

注：先要審題，看清楚題目要求。題目中有些條件是干擾條件，需要排除。本題是要求用市場比較法來求解，此類方法要求待估對象和案例的用途要相同或相近，所以求解時選取了用途相同的寫字樓作為比較案例。希望我中間的計算沒有錯誤，關鍵是要知道求解過程。

相關知識：

第五章(續(xù))

重點內容講析

(八)撰寫估價報告書

估價師決定了估價對象估價額后，應及時撰寫估價報告書，對整個估價工作進行總結整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價報告的編寫，要求在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價報告中，增加對房地產產權糾紛來源及面積等情況的分析描述。根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權利狀況描述中要對估價對象的使用權、所有權、他項權利等狀況進行描述。在使用土地估價報告時，由于估價機構將土地估價報告存檔，作為向行業(yè)管理機構申請資質評審的材料，對宗地估價技術過程和處理方法、技術參數(shù)選擇等，都要有詳盡的了解。而委托估價者往往只要了解估價結果和估價的大致過程，同時估價機構出具的宗地估價報告也應適當保守技術秘密。因此為滿足上述多方面的需要，土地估價機構應在估價完成后，分別提交土地估價結果報告和土地估價技術報告。前者是交委托估價者，后者由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。從報告格式上看，宗地估價報告又可分為書信式、文字式和表格式。

溫馨提示：

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（責任編輯：中大編輯）

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