2010年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)真題及答案

 

某評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托對(duì)位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、乏化中心和交通樞紐城市，該市進(jìn)入21世紀(jì)后歷年GDP平均增長率達(dá)12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價(jià);④該市土地出讓套按基準(zhǔn)地價(jià)的70%收取，最末級(jí)別工業(yè)用地出讓平均價(jià)格為270元/平方米;爹該市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價(jià)格年平均增長率為10%。

待估價(jià)宗地有關(guān)信息如下：

(1)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地價(jià)1200，元/平方米，當(dāng)時(shí)區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價(jià)為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項(xiàng)目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)分別為106、105。

(2)丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應(yīng)負(fù)擔(dān)的城市公益用地征地成本，折合5畝共計(jì)50萬元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬元對(duì)外界通往宗地的道路進(jìn)行了維修。另外，已知該宗地土地征收時(shí)向村集體支付的補(bǔ)償費(fèi)及耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元/畝。

請(qǐng)根據(jù)以上情況回答51 -55題。

1.下列對(duì)該城市地價(jià)水平變化的分析正確的是( )。

A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動(dòng)了地價(jià)上漲

B.實(shí)行土地招拍掛制度是地價(jià)上漲的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價(jià)格逐年快速增長

D.城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)區(qū)域土地價(jià)格水平的提升起到了推動(dòng)作用

2.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價(jià)評(píng)估觀點(diǎn)正確的是( )。

A.土地估價(jià)時(shí)可選取評(píng)估的工業(yè)用地案例進(jìn)行比較

B.以征地綜合區(qū)片價(jià)為依據(jù)，運(yùn)用成本逼近法評(píng)估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價(jià)水平接近

C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價(jià)格評(píng)估，成交價(jià)格不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

D.實(shí)行工業(yè)用地出讓最低限價(jià)政策將促使土地出讓價(jià)格回歸到客觀地價(jià)水平

3.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該工業(yè)用地價(jià)格時(shí)應(yīng)計(jì)算的成本費(fèi)用最接近( )萬元。

A.590 B.467 C.530 D.480

4.甲公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股時(shí)，乙方要求對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，則評(píng)估樓面地價(jià)最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若將上述住宅宗地作為城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，則其在2006年末的平均地價(jià)水平為( )元/平方米。

A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

標(biāo)準(zhǔn)答案： AD,BCD,C,B,B

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（責(zé)任編輯：中大編輯）