三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。一每小題的備選答案中有一個或一個以E符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)某臨街住宅樓于1996年末建成，磚混結構，共5層。4年前經有關部門批準，該樓一層全部改為店鋪或餐館。經調查，一層產權人的經營方式有出租和自營兩種情況，

81.若評估該樓一層中某出租店鋪的收益價格，年凈收益應為(　　)。

A.該店鋪現狀下潛在毛租金收入扣除運營費用

B.該店鋪現狀下有效毛租金收入扣除運營費用

C.當地同類店鋪潛在毛租金收入扣除運營費用

D.當地同類店鋪有效毛租金收入扣除運營費用

82.在評估該樓一層中某店鋪的收益價格過程中，求取資本化率采用市場提取法日、j，會用到(　　)。

A.內插法

B.試錯法

C.累加法

D.乘數法

83.將一層住宅用房改為店鋪，通常均將臨街外墻窗洞口改為門洞口，從結構安全度分析，外墻體應具有足夠的(　　)。

A.熱工性能

B.強度

C.防火性能

D.穩定性

84.該樓三層城市常住人口賈某，身體健康，現與裝修公司簽訂合同準備對住宅進行較高檔次裝修，并以裝修工程款的50%作為首付款支付給了裝修公司，剩余部分賈某擬申請個人住房貸款解決，他應具備的條件是(　　)。

A.有銀行認可的資產作為抵押

B.有符合規定的住房裝修批準文件

C.全家人口身份證件

D.有穩定的職業和經濟收入

85.已知該樓從道路紅線外側后退5米建造，地面鋪設水泥磚，這5米的寬度稱為(　　)。

A.用地紅線控制距離

B.道路紅線外延距離

C.建筑紅線后退距離

D.道路紅線后退距離

(二)某房地產開發公司通過摘牌方式，以：1800萬元取得某宗住宅用地使用權，其土地面積為12000m2，規劃容積率為1.5。該公司計劃在1.5年內開發完成該住宅項目并將商品住宅全部售給甲集團公司。若開發成本為1100 /m2(建筑面積)，管理費用為土地取得成本和開發成本的3%，開發成本和管理費用在建設期內均勻投入。假設該項目的成本費用均為正常成本費用水平。

86.在規劃與開發建設中，反映該住宅小區的居住環境質量的主要指標有(　　)。

A.停車率

B.建筑密度

C.綠地率

D.拆建比

87.假設銀行貸款年利率為7%，資本金比例為35%。項目建成后，甲集團公司委托某房地產估價機構對其積算價格進行評估，則其中的投資利息為(　　)。

A.295.34萬元

B.298.43萬元

C.301.24萬元

D.410.11萬元

88.程某購買了該住宅項目中的一套住宅，其I中套內房屋使用面積78.5m2，套內墻、柱體面積12.5m2，未封閉陽臺水平投影面積6m2，分攤共有建筑面積6m2，按套內使用面積計算的價格為3800元/m2，按住宅建筑面積計算的價格為(　　)。

A.2896元/m2

B.2983元/m2

C.3075元/m2

D.3173元/m2

89.2004.年10月初張某在該項目購買了一套住宅，建筑面積為125m2。按售房合同約定，單價為3200元/m2，首付款為16萬元，余款分兩次付清。其中，第一次支付60%.第二次支付40%，付款時間分別為半年后和1年后，月還款利率為0.4%。該套住宅實際價格為(　　)。

A.39.21萬元

B.39.23萬元

C.40.80萬元

D.40.82萬元

90.若該住宅項目開發所需資金，除資本金解決40%外，其余60%的資金分別通過銀行貸款和企業上市各取得一半。該公司籌集資金的方式為(　　)。

A.直接融資

B.公募

C.間接融資

D.信托

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