第二節房地產估價的比較法

一、比較法概述

比較法也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值或價格的方法。

上面所講的估價對象，也稱為被估價房地產，是指需要評估其價值的房地產。與估價對象相似的房地產，也稱為估價對象的類似房地產，簡稱類似房地產，是指與估價對象的區位、用途、權利性質、檔次、規模、建筑結構等相同或相似的房地產。發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，簡稱可比實例，是指交易實例中交易類型與估價日的吻合、成交日期與價值時點接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與估價對象相似的房地產。

比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理，即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。因此，估價對象的未知價格(價值)可以通過類似房地產的已知價格來求取。當然也應注意到，在具體一宗房地產交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。但是，只要收集了較多類似房地產的交易實例，對它們的成交價格進行適當處理所得的結果，可以作為估價對象價值的最佳測算值。

比較法適用于評估商品住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產的價值。特殊廠房、機場、碼頭、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等數量很少或很少發生交易的房地產，難以采用比較法估價。在建工程之類可比性很差的房地產，一般也難以采用比較法估價。

運用比較法估價一般分為以下四大步驟：①收集交易實例：②選取可比實例。③對可比實例成交價格進行處理。該步驟又分為建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整4個小步驟。④求取估價對象價值。

二、收集交易實例

運用比較法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了大量的交易實例，才能把握正常的房地產市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍;才能選擇出符合一定數量和質量要求的可比實例，保障根據這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準確而不會出現較大誤差。

收集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在收集交易實例時應盡量收集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況。②交易雙方基本情況、③成交價格。④成交日期。⑤付款方式。⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式等。

三、選取可比實例

可能收集到的交易實例較多，但針對具體的估價對象及估價日的和價值時點，其中某些交易實例可能不適用，因此需要從中選取3～10個符合一定條件的交易實例作為可比實例。

選取的可比實例應符合以下要求：①可比實例房地產應是估價對象的類似房地產。②可比實例的交易類型應與估價目的吻合。③可比實例的成交日期應盡量接近價值時點。④可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。

四、對可比實例成交價格進行處理

選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，對價格表達方式進行“標準化”，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續的可比實例成交價格修正和調整建立一個共同的基礎。

1.建立比較基礎

建立比較基礎一般要做以下工作：①統一房地產范圍。②統一付款方式。③統一價格單位。

對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產交易實例作為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與 “無”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”“優”與“劣”或“新”與“舊”的差別。因此，統一房地產范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。

房地產交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數、每筆付款金額在付款期限內分布的不同，導致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現計算。

統一價格單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和單位。統一價格表示單位一般采用單價。在統一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

2.交易情況修正

可比實例的成交價格是實際發生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應把它處理為正常的。這種對可比實例成交價格進行的處理，稱為交易情況修正。

要把可比實例實際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常價格及其是如何偏離的。其中常見的是交易稅費非正常負擔的交易。在房地產交易中往往需要繳納一些稅費，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續費、公證費、補交出讓金等費用。根據稅法及中央和地方政府的有關規定，有的稅費應由賣方繳納，如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;有的稅費應由買方繳納，如契稅、補交出讓金等費用;有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的估價對象價值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值。但在實際的房地產交易中，往往出現本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協議由買方繳納;或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方繳納。

3.市場狀況調整

可比實例的成交價格是成交日期的價格，是在成交日期的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應是價值時點的價值，應是在價值時點的房地產市場狀況下形成的。如果價值時點是現在(多數估價為這種情況)，則應是在現在的房地產市場狀況下形成的。南于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，如宏觀經濟形勢發生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產的市場供求關系等發牛了變化，進而即使是同一房地產，在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在成交日期的價格調整到在價值時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整。

在可比實例的成交日期至價值時點期間，隨著時間的流逝，房地產市場價格可能發生的變化有平穩、上漲和下跌3種情況。當房地產市場價格平穩時，可不進行市場狀況調整。而當房地產市場價格上漲或下跌時，則必須進行市場狀況調整，以使價格符合價值時點的房地產市場狀況。

4.房地產狀況調整

運用比較法估價需要將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，如果兩者不同(通常是這種情況)，還應對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關系到其價值高低。進行房地產狀況調整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。

房地產狀況調整可分解為實物狀況調整、權益狀況調整和區位狀況調整。在這3種調整中，還應進一步分解為若干因素的調整。由于構成房地產狀況的因素多而復雜，房地產狀況調整是比較法中的一個難點和關鍵。但如果可比實例狀況與估價對象狀況有許多相同之處，則需要進行房地產狀況調整的內容就較少，房地產狀況調整相應就簡單。因此，在實際估價中應盡量選取與估價對象狀況相同之處較多的房地產作為可比實例。

五、求取估價對象價值

由上述內容可知，比較法估價需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產狀況三大方面的修正和調整。經過交易情況修正之后，就把可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格;經過市場狀況調整之后，就把可比實例在成交日期的價格變成了在價值時點的價格：經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。這樣，經過這三大方面的修正和調整之后，就把可比實例的成交價格變成了估價對象的價值。

每個可比實例的成交價格經過上述各種修正和調整之后，都會相應地得到一個價值。例如，5個可比實例的成交價格經過各種修正和調整之后，就會得到5個價值。但這些價值通常是不同的，從而需要把它們綜合成一個價值，以此作為比較法測算的估價對象價值。從理論上講，綜合的方法主要有平均數、中位數和眾數。

（責任編輯：xy）

共7頁,當前第2頁  第一頁  前一頁  下一頁