51. C

[解析]《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》規定：對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

52. D

[解析]公積金具有專用性、強制性和互助性三個特點。強制性就如題干所表述的，只要符合規定的單位和個人，都必須繳存。

53. B

[解析]本題考查住房公積金的提取內容。可采用排除法。

54. D

[解析]住房抵押貸款證券化的主體一共有五個，分別是發起者、服務機構、特殊目的機構、信用評級機構和投資者。其中特殊目的機構(SPV)是進行住房抵押貸款證券化業務的載體，由它組織進行貸款整合和信用增級后在資本市場上發行證券。

55. D

[解析]本題考查房地產信托的特點，主要有三個特點：第一是業務具有很強的靈活性和多樣性;二是信托財產由于流動性差而具有高風險性;三是信托投資具有高收益性。選項D房地產信托融資方式既可以是資金，也可以是物資，具有多樣性和靈活性，因此不具有單一性。

56. C

[解析]耕地占用稅以縣級行政區為單位。

57. B

[解析]契稅屬于財產稅。

58. A

[解析]對于營業稅而言，按照營業額和適用稅率計算應納稅額，計算公式為：應納稅額=營業額×適用稅率。

59. C

[解析]企業所得稅收入總額中以下收入為不征稅收入：財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金以及國務院規定的其他不征稅收入。

60. C

[解析]城鎮土地使用稅的應納稅額=納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準=3000×5=15000(元)。注意城鎮土地使用稅按土地面積計算，不按建設面積計算，因此容積率在本題中是迷惑項。

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61. BCD

[解析]本題考查區位的分類。按照客體的多樣性，可以將區位分成自然區位和社會區位兩大類。在自然區位中，有天文區位和自然地理區位;在社會區位中有經濟區位、文化區位和政治區位。

62. BDE

[解析]本題考查決定房地產需求量的因素，即可以表述為房地產有效需求是某些因素的函數。這些因素包括1.房地產價格水平;2.消費者的收入水平;3.消費者的偏好;4. 相關物品的價格水平;5.消費者對未來的預期。選項D抵押貸款能力可以放到第二個因素消費者的收入水平中考慮。消費者的收入包括其實際收入，還包括其獲得金融支持的能力。

63. BC

[解析]本題考查國有建設用地使用權掛牌出讓的相關規定。A旅游用地可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，則先提交報價單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。

64. BCE

[解析]本題考查建設用地使用權出租中，出租方、承租方的權利和義務。AD為承租方的義務。

65. ABC

[解析]本題考查房地產市場預測的定量預測方法。定量預測方法一共有三種，分別是時間序列法、回歸分析法和市場因子推演法，而德爾菲法和購買者意圖調查法均屬于定性預測方法。

66. ABC

[解析]本題考查房地產市場調研資料搜集途徑。DE對市場資料收集的幫助不大。

67. BC

[解析]居住小區的規模一般以一個小學的最小規模為其人口規模的下限，而小區公共服務設施的最大服務半徑為其用地規模的上限。人口規模以10000～15000人為宜。

68. ABE

[解析]劃分固定成本與可變成本的方法主要有費用分解法、高低點法和回歸分析法三種。

69. CDE

[解析]降低房地產投資變現風險的對策主要有：

(1) 把握好搭配投資比例;

(2) 選擇容易分割出售的房地產進行投資;

(3) 不做資金缺口的投資;

(4) 選好房地產投資地段;

(5) 操縱房地產現金流量;

(6) 保證有能力持有房地產足夠時間;

(7) 搞好投資管理工作。

70. ADE

[解析]風險預防一般包括以下措施：

(1) 防止危險因素產生;

(2) 減少已存在的危險因素并對其進行監控;

(3) 對風險因素進行時間與空間上的隔離;

(4) 加強投資方保護能力;

(5) 穩定、修復和更新受損對象;

(6) 進行風險預防的評價;

(7) 對下一步預防目標進行審核與規劃。

71. BCD

[解析]投資規劃，主要是指確定或計算房地產項目的投資費用，以及制定房地產項目實施期間的投資控制工作方案的工程管理活動，主要包括：

(1) 進行投資目標論證分析

(2) 投資目標分解

(3) 制定投資控制工作流程

(4) 投資目標風險分析

(5) 制定投資控制工作制度

(6) 制定有關報表數據的采集、審核與處理

各階段的具體工作如下：

階段主要內容目標

設計準備階段編制投資規劃指導設計階段的工作

工程設計階段編制設計概算編制施工圖預算,確定工程承包合同價格

工程施工階段編制資金使用計劃作為施工過程中工程計量和工程價款制度的依據

72. CD

[解析]房地產項目的質量通常體現在可用性、可靠性、經濟性、與環境的協調等方面。其中可靠性包括三個方面，安全性、可維修性和有效性(指滿足使用壽命要求與滿足抗腐蝕性要求)。

73. ADE

[解析]建立價格可比基礎主要包括統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和統一面積單位五種。

74. ACD

[解析]代理租售合同簽訂后，委托人應向受托人提交有關資料，包括反映項目特征的資料、反映開發項目合法性的資料、委托書，如是預售項目還應提交預售許可證。本題可采用排除法，選項B項目銷售執行計劃應由經紀機構制定并執行，所以無需委托方提供;選項E房地產開發企業發展規劃是開發企業的內部資料，與銷售無直接關系，所以無需提供。

75. AB

[解析]滲透定價策略是指商品房面市時，以價格定得很低，以低價提高市場占有率。根據價低的特點就可以分析優勢。

76. ABDE

[解析]本題考查物業服務費計費方式中的酬金制的內容。選項C物業服務資金節余或不足，均由業主承擔，無需物業服務企業承擔。

77. BCD

[解析]本題考查住房公積金管理中心的職責，注意與住房公積金管理委員會的職責進行區分。

78. ABDE

[解析]本題考查房地產保險的作用。

79. ABD

[解析]本題考查房地產稅收的特征。選項C應該是稅源分布零散;選項E應該稅收收入主要歸地方。

80. BCE

[解析]契稅的計稅依據分為以下三種情況：

土地出讓、土地使用權出售、房屋買賣-成交價格;

土地使用權贈與、房屋贈與-參照市場價格核定;

土地使用權交換、房屋交換-價格差額。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

81. D

[解析]首先根據題意畫出現金流量表。一定要注意年初與年末的分別。

住宅銷售總額為0.4×15000=6000(萬元)

年期第一年年初

0第一年年末

1第二年年末

2第三年年末

3第四年年末

4

現金流入 1200120018001800

現金流出(地價與建設投資)12008001200

現金流出(銷售稅費) 120120180180

凈現金流-1200280-12016201620

累計凈現金流-1200-920-10405802200

82. C

[解析]本題考查靜態投資回收期的計算。根據已經完成的現金流量表套用公式計算即可。

=3-1+1040/1620=2.642。

83. C

[解析]本題考查凈現值的計算。

84. ABC

[解析]本題考查凈現值法與內部收益率法的區別，主要有三項不同：

經濟意義不同NPV表示投資增加或減少的現值，IRR表示項目內在的利潤率

方法不同NPV首先要求確定折現率，而IRR不需要.凈現值法假定了再投資利潤率等于計算凈現值所用的折現率，而內部收益率法假定再投資利潤率等于IRR

結論不同互斥方案有時結論不同

85. B

[解析]在建工程的評價，可以采用收益法，也可以采用成本法和假設開發法。但是本題中已知的數據只適合采用收益法，而沒有提供采用成本法或假設開發法的基礎數據。

86. A

[解析]本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益=潛在毛收入-空置損失-運營費用=50-50×10%-50×40%=25，則年凈收益=25×12=300(元/平方米)。

87. B

[解析]本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。

88. A

[解析]土地使用期一共為40年，土地使用權是1年前通過招標方式取得的，建成酒店式公寓需要2年時間，因此建成后的剩余土地使用期限為40-1-2=37年。

89. C

[解析]房地產開發企業擬采用企業自行銷售的策略。確定銷售隊伍規模經常采用的是工作量法。

90. BCD

[解析]房地產促銷分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷中又包括廣告、活動推廣和公共關系三種類型。因此除了廣告宣傳外，還可用人員推銷、活動推廣和公共關系三種方式。

91. BCD

[解析]該房地產開發企業選用的是低開高走的價格策略，這種策略的關鍵是要確定好起步價、調價頻率和調價幅度三個因素。

92. BC

[解析]確定均價后，再根據每套房的情況，比如樓層、朝向等確定調整差價系數。

93. C

[解析]本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。

房屋總價=100×4500÷10000=45(萬元)

7成按揭貸款，貸款額為45×70%=31.5(萬元)

還款期為10×12=120(期)

。

94. AC

[解析]物業管理招標投標的原則有：分別是公開原則、公平原則、公正原則、誠實信用原則。

95. B

[解析]本項目采用公開招標方式，不存在應邀招標的物業服務企業。而且即使是公開招標，在招標公告發布時，尚不確定有哪些單位會前來投標，因此也不可能列出投標企業的名稱。本題可以采用排除法。

96. AD

[解析]選項A在評標過程中，現場答辯部分必須公開，其它評標過程應在嚴格保密下進行。選項B評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。選項C向招標人提交書面評標報告是評標委員會的正常工作之一。選項D應該推薦不超過3外有排序的合格的中標候選人。

97. D

[解析]公積金以職工的工資為基數按月繳存，分為職工個人交繳部分和單位交存兩部分。題中已知李某每月交250元，單位比例與職工同，所以單位也交250元，即李某每月繳存的公積金總額為500元。一共繳存30年，所以其還需繳存的公積金總額為500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公積金本息余額2萬，共為20萬元。

98. C

[解析]本題考查公積金貸款最高額度的確定方法。

根據住房公積金的相關規定，李某可以申請的住房公積金貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準：

(1) 借款人及其家庭成員在退休年齡內可繳存的住房公積金總額25萬元;

(2) 所購住房評估價的70%，即100×70%=70(萬元)

(3) 該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額15萬元

以三者最低者為準，則李某申請公積金貸款的最高額度為15萬元。

99. C

[解析]本題考查房地產保險中的重復保險。在重復保險中，投保人獲得的最高損失賠償為房屋的保險價值，即房屋的評估價值100萬元，如果兩家保險公司采取分攤方式賠付，則甲公司獲得的最高賠償為 。

100. ABC

[解析]本題考查個人賬戶上的公積金的使用。可以用來購買、建造、翻建、大修自住住房。對于公積金管理中心來說，可以用公積金來購買國債。但購買國債不能由個人使用，只能由住房公積金管理中心來運作。

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