第四節 個人住房貸款

一、個人住房貸款的種類

個人住房貸款除了可按前面房地產貸款分類中的還款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期限長短來分類，通常還有下列分類。

(1)根據貸款用途，把個人住房貸款分為個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大修住房貸款、個人租房貸款等。其中，個人購房貸款是最主要、最常見的，它根據購房類型，又可分為個人購買新建商品住房貸款、個人購買二手住房貸款、個人購買經濟適用住房貸款等。

(2)根據貸款資金來源，把個人住房貸款分為住房公積金貸款、商業性貸款和組合貸款。住房公積金貸款(簡稱公積金貸款)是用住房公積金發放的貸款，帶有互助性質，其貸款利率比商業性貸款利率低。商業性貸款是貸款人以營利為目的的貸款。組合貸款是借款人所需資金先盡量申請公積金貸款，不足部分申請商業性貸款，即貸款金額由公積金貸款和商業性貸款兩部分組成。

(3)根據差別化住房信貸政策，把個人住房貸款分為首套住房貸款和非首套住房貸款。首套住房貸款也稱為首次購房貸款，是指居民家庭購買第一套住房的貸款。非首套住房貸款是指居民家庭購買第二套及以上住房的貸款。由于實行差別化住房信貸政策，首套住房貸款的最低首付款比例較低，并享有貸款利率優惠。例如，購買首套住房的，最低首付款比例為25%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;購買第二套及以上住房的，最低首付款比例為40%.貸款利率為貸款基準利率的1.1倍。

(4)根據貸款償還方式(簡稱還款方式)，把個人住房貸款分為一次性還本付息的貸款和分期還款的貸款。一次性還本付息的貸款是到期后一次性還清全部本金和利息的貸款;貸款期限在1年以下(含1年)的貸款，通常采取這種還款方式。分期還款的貸款是要求分期(通常分月)償還本金和利息的貸款;貸款期限在1年以上的貸款，通常采取這種還款方式。個人購房貸款一般采取分期還款方式。分期還款方式又有等額本息還款、等額本金還款等多種方式。

(5)根據借款人類型，把個人住房貸款分為本地人士貸款、外地人十貸款、港澳臺和外籍人士貸款。

二、個人住房貸款的相關術語

(1)首付款。它是指購買住房時的首次付款金額。因有最低首付款比例的規定，首付款不應少于一定金額。

(2)首付款比例。它是指首付款占所購住房總價的百分比。一般有最低首付款比例的規定。如果最低首付款比例為20%，則一套總價為25萬元的住房，購房人的首付款最少應為5萬元。

(3)貸款金額。貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數額。需要借款的數額通常為所購住房總價減去首付款后的余額。

(4)貸款價值比。貸款價值比也稱為貸款與價值比率，貸款成數、抵押率，是指房地產抵押貸款中貸款金額占抵押房地產價值的比率。當抵押房地產為再次抵押的，貸款價值比應為貸款金額占該房地產的價值扣除其已擔保債權后的余額的比率。一般有最高貸款價值比的規定。如貸款金額最高不得超過抵押房地產價值的70%。

(5)貸款利率。它是指借款合同約定的貸款利率。因實行差別化住房信貸政策，不同購房人的貸款利率可能不同。

(6)貸款期限。它是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據實際情況商定，但一般有最長貸款期限的規定，如個人住房貸款期限最長為30年。貸款人還可能根據住房已使用年限(房齡)、借款人年齡等對貸款期限做出限制。一般住房已使用年限越長，貸款期限會越短;借款人年齡越大，貸款期限會越短。

(7)分期還款額。它是指分期還款的貸款中借款人每期應償還貸款的數額。在個人住房貸款中，一般采取按月還款方式，因此分期還款額通常為月還款額，俗稱“月供”，是借款人每月應償還貸款的數額。

(8)償還比率。償還比率也稱為還貸收入比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率。在個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月收入的比率。在發放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，并規定一個最高比率，如將該比率控制在30%以內，即給予借款人的最高貸款金額不使其月還款額超過其家庭月收人的30%。

(9)月房產支出與收入比

(11)貸款額度。也稱為貸款限額。貸款人一般會用不同的指標對借款人的貸款金額做出限制性規定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額。②貸款金額不得超過按照最高貸款成數計算出的金額。③貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額;當申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。

(12)貸款余額。它是指分期償還的貸款在經過一段時期的還款之后尚未償還的貸款本金數額。

(13)提前還款。它是指借款人在約定的全部貸款到期日前將全部或部分貸款余額歸還給貸款人的行為。如果是部分提前還款，通常會導致貸款期限縮短或剩余貸款期限內月還款額減少.或者兩者兼而有之。貸款人通常在借款合同中對提前還款作出特殊規定，例如：要求借款人在一定期限內不能提前還款，否則產生違約金;要求借款人提前10天或30天提出提前還款書面申請：要求部分提前還款的金額必須是1萬元的整數倍或不小于3個月的還款額：要求整個還款期內提前還款次數不得超過3次;要求按照一定比例或數額收取手續費或罰金。

(14)展期。它是指借款人與貸款人協商，在原貸款期限的基礎上延長貸款期限，但延長后的總貸款期限不得超過貸款人規定的最長貸款期限。展期后借款人的月還款額會相應減少。

(15)縮期。它是指借款人與貸款人協商，在原貸款期限的基礎上減短貸款期限，縮期一般有如下兩種情況：一是借款人提前歸還部分貸款余額，在保持月還款額不變時就會導致剩余貸款期限縮短;二是借款人未提前還款，而是單純申請縮短貸款期限，此種情況會導致剩余貸款期限內月還款額增加。

另外，展期和縮期有可能導致實際貸款期限適用利率檔次發生變化，對此，一般的做法是：自貸款期限調整之日起，貸款利率按調整后的實際貸款期限所對應的利率檔次執行但貸款期限調整前已計收的利息不予追溯調整。

三、個人住房貸款的有關選擇

購房人在選擇了所購買的住房、準備貸款時，通常會面臨一些選擇。

(一)貸款金額的選擇

這是購房人的自有資金在支付按最低首付款比例計算的首付款后有多余，既可以多貸款也可以少貸款的情況下，是多貸款還是少貸款的抉擇。因為貸款要付利息，而且貸款越多，付的利息越多，所以在購房人的自有資金沒有較好的投資渠道或投資收益率低于貸款利率的情況下，宜選擇少貸款;反之，宜選擇多貸款。此外，多貸款可以減輕首付款壓力，但未來的月還款額多、壓力大。因此，為減輕當前的首付款壓力，可選擇多貸款：而為減輕未來的月還款壓力，可選擇少貸款。

(二)貸款方式的選擇

這主要是在公積金貸款、商業性貸款和組合貸款之間進行選擇。因公積金貸款利率低，在符合條件的情況下，全部貸款金額應優選公積金貸款。但公積金貸款額度一般較小，如果傘部用公積金貸款，則需要支付較多的首付款。例如，購買一套總價為150萬元的住房，公積金貸款額度為60萬元，最低首付款比例為30%，最低首付款為45萬元，但如果全部用公積金貸款，則首付款需要90萬元，而不是45萬元。因此，全部用公積金貸款雖然貸款利率較低、月還款額少，但首付款壓力大，適合所購住房總價不大或自有資金較多的情況。全部用商業性貸款因貸款利率較高、月還款額多、壓力大，對購房人的收入要求高，適合不能用公積金貸款或不能全部用公積金貸款，而組合貸款的辦理時間長，賣房人又要求盡快拿到房款的情況。組合貸款的月還款額相對較少，但貸款辦理時間通常較長，在沒有很多錢支付首付款、不能傘部用公積金貸款，且能滿足賣房人回款要求的情況下，應優選組合貸款。

(三)貸款機構的選擇

在商業性貸款中，提供貸款的機構有銀行和非銀行金融機構，銀行也有多家。不同的貸款機構，其貸款條件(如對借款人的經濟收入、信用狀況、首付款比例等的要求，有的嚴，有的松)、貸款利率(有的高，有的低)、貸款額度(有的大，有的小)、貸款期限(有的長，有的短)、貸款發放速度(有的快，有的慢)、貸款手續復雜程度(有的復雜，有的簡單)、還款方便程度(有的很方便，有的不夠方便)、提前還款規定(有的可提前還款，有的不可提前還款，或提前還款要交違約金)等可能不同，購房人應從中選擇既能滿足自己貸款金額、時間等需要又經濟實惠的貸款機構。例如，從貸款利率考慮，不同貸款機構的貸款利率可能不同，有的為基準利率，有的可在基準利率基礎上下浮，有的在基準利率基礎上上浮，因此，購房人在同等條件下一般應選擇貸款利率最低的。

(四)還款方式的選擇

借款人雖然可以根據自己的需要選擇還款方式，但一筆貸款通常只能選擇一種還款方式，且借款合同簽訂后一般不能更改。個人住房貸款因貸款金額大、貸款期限長，一般選擇分期還款方式，最常見的有等額本息和等額本金還款方式兩種。等額本息還款方式因每月的還款額相同，還款壓力均衡，適合預期收入變化不大或目前有一定積蓄及預期收入有所增加的借款人一等額本金還款方式因每月的還款額是遞減的，適合目前收入較高或預期收入可能逐漸減少的借款人。

(五)貸款期限的選擇

這是在允許的最長貸款期限內，貸款期限是長一些還是短一些的抉擇。以等額本息還款方式為例，在貸款金額和貸款利率都相同的情況下，貸款期限越長，月還款額會越少;反之，月還款額會越多。因此，如果月收人相對較低、月還款額壓力較大，一般宜選擇貸款期限長一些。

四、個人住房貸款的有關計算

(一)首付款的計算

需要計算的首付款通常有兩種：①購房人最少需要支付的首付款(簡稱最少首付款)。②購房人最多能夠支付的首付款(簡稱最多首付款)。

(二)貸款金額的計算

(三)還款額的計算

(四)貸款余額的計算

（責任編輯：xy）

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