三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分)

(一)張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經營，經營期為20年。根據市場預測，經營期內前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達40萬元·張某在不考慮店鋪未來轉售的情況下，其投資收益率要求達到10%(租金收入均在年末)。

81.該投資方案類型為( )。

A·互斥方案

B.獨立方案 。

C·現金流相關方案

D.互補方案

82·該投資方案的財務凈現值為( )萬元。

A.79

B.99

C.200

D.500

83·若編制該投資方案的現金流量表，則其現金流出項為( )。

A·經營成本

B.還本付息

C·置業投資

D.經營稅金

84.該投資方案在經營期內可能面臨的投資風險為( )。

A.通貨膨脹風險

B.變現風險

C.收益現金流風險

D.市場供求風險

(二)某房地產開發企xJk以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權。該地塊面積為20000m2，規劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%。產品定位為高檔別墅區，按規劃容積率進行產品設計，預計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/ms，小區配套及基礎沒施工程和建設期間稅費為建筑面積1500元/ms，可銷售比率為95%。促銷工作的安排是：開盤前在當地晚報大幅面刊登項目即將開盤的消息;開盤當日在當地電視臺播出開盤情況，組織足夠的置業顧問對看房人進行全程陪同和產品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預定計劃進行建設，在項目施工進入后期即將面市時，政府發布了關于嚴格限制別墅用地供應的通知。

85.該項目的樓面地價為( )元/ms。

A.i000

B.2000

C.4000

D.4211

86.采用成本導向定價法確定項目均價為( )元/m2。

A.9552

B.10771

C.11297

D.11338

87.該項目涉及的促銷方式有( )。

A.公共關系

B.人員促銷

C.廣告促銷

D.營業推廣

88.從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將( );

A.上升

B.下降

c.無法預計

D.維持穩定

(三)采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/m2，成交日期為20lO年8月1日。同類住宅20lO年8月至9月的市場價格月環比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高～層，價格高1%。

89.選取的可比實例應符合的條件有( )。

A·與被估價住宅的面積相同

B.與被估價住宅的年齡相同

c·成交日期應接近估價時點

D.成交價格應盡量為正常價格

90·對該可比實例成交價格進行的修正和調整，應包括( )。

A·交易情況修正

B.建立價格可比基礎

C·交易日期調整

D.房地產狀況調整

參考答案詳見第11頁

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（責任編輯：中大編輯）

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