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(二)投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。

(三)非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產的成本，應當分別按照本書“非貨幣性資產交換”、“債務重組”的有關內容確定。

(四)土地使用權的處理

企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但屬于投資性房地產的土地使用權，應當按投資性房地產進行會計處理。

土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時，相關的土地使用權賬面價值不轉入在建工程成本，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：

1.房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。(我們不要把土地的價值轉入在建工程成本)

2.企業外購房屋建筑物所支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配;確實難以合理分配的，應當全部作為固定資產處理。

企業改變土地使用權的用途，停止自用土地使用權而用于賺取租金或資本增值時，應將其賬面價值轉為投資性房地產。

【例題4•多選題】北方公司為從事房地產開發的上市公司，2008年1月1日，外購位于甲地塊上的一棟寫字樓，作為自用辦公樓，甲地塊的土地使用權能夠單獨計量;2008年3月1日，購入乙地塊和丙地塊，分別用于開發對外出售的住宅樓和寫字樓，至2009年12月31日，該住宅樓和寫字樓尚未開發完成;2009年1月1日，購入丁地塊，作為辦公區的綠化用地，至2009年12月31日，丁地塊的綠化已經完成。假定不考慮其他因素，下列各項中，北方公司2009年12月31日不應單獨確認為無形資產(土地使用權)的有( )。(2010年考題)

A.甲地塊的土地使用權

B.乙地塊的土地使用權

C.丙地塊的土地使用權

D.丁地塊的土地使用權

【答案】BC

【解析】乙地塊和丙地塊均用于建造對外出售的房屋建筑物，屬于房地產開發企業的存貨，這兩地塊的土地使用權應該計入所建造的房屋建筑物成本，不應單獨確認為無形資產，選項B和C正確。

【例題5•判斷題】房地產開發企業購入的土地用于建造商品房時，相關的土地使用權賬面價值應作為無形資產核算，不轉入商品房成本。( )

【答案】×

【解析】房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物時，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本，構成房地產開發企業的存貨。

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（責任編輯：xll）

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