具體措施包括：

(1)落實(shí)組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參加的，覆蓋各個(gè)管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)施設(shè)備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)力上、計(jì)劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的根本保證。

(2)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識。加強(qiáng)對各級管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。要系統(tǒng)地對上述人員進(jìn)行能源科學(xué)管理知識、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育，使其增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感。

(3)建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。要做到能源有計(jì)劃的使用與消耗，據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行要求與性質(zhì)，準(zhǔn)確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標(biāo)準(zhǔn)。

(4)在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對損失，減少固定能耗部分。

(5)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時(shí)間。

(6)合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。

(二)采用技術(shù)改造節(jié)能

技術(shù)改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能，通過對設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時(shí)包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。在設(shè)備和技術(shù)狀況一定的情況下，采取管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達(dá)式可見，當(dāng)一切浪費(fèi)的能源都得到了控制，剩下的就是設(shè)備或產(chǎn)品的合理消耗，這時(shí)以管理手段節(jié)能就達(dá)到了極限，要進(jìn)一步提高節(jié)能水平，還可以靠改造和更換設(shè)備及技術(shù)。

由于技術(shù)和工藝的改進(jìn)，一方面可以使標(biāo)準(zhǔn)耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb;另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下，又會產(chǎn)生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術(shù)熟練程度不足、設(shè)備未達(dá)到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因，又會造成新的浪費(fèi)，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會不斷提高，又會進(jìn)一步提出需要解決的技術(shù)問題。通過科技進(jìn)步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問題或提高了技術(shù)水平，又會促進(jìn)管理水平的提高。

房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機(jī)結(jié)合，方能達(dá)到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設(shè)施設(shè)備管理人員可在不影

響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)的措施，實(shí)事求是，因地制宜。

房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制

第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制

一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇

由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化程度也越來越高，對物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的要求。為了達(dá)到最佳和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行綜合的評估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和確定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。

(一)項(xiàng)目外包

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