三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)

案例一

某住宅小區入住不足2年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題

16.本案例中物業承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

17.本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

18.物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定?簡要說明理由。

19.本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當的處理方法。

20.你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

案例二

某住宅小區，2012年10月組織業主入住。入住工作由開發商辦理，物業服務企業協助。小區有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質量問題，業主拒絕辦理入住手續，開發商也認可質量問題，表示維修后再交付。

業主張某在10月8日辦理人住手續，領取了相關資料和鑰匙后發現房屋門窗有質量問題，遂與開發商約定限期整改。由于開發商未在約定期限內完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業服務費。

物業服務企業在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆改天然氣管道設施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規定，所以便拆改了。物業服務企業要求其恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。

問題

21.15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由誰承擔?簡要說明理由。

22.張某拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。

23.你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。

24.針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的情況，物業服務企業應該采取哪些管理措施?

25.王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?

26.請說明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題。

案例三

擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調查;目標銷售群體確定;工程質量監理;確定設備安裝單位;項目銷售配合方案等。

問題

27.根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?

28.根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

29.如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

（責任編輯：中大編輯）

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