第二節 城鎮土地使用稅法

知識點2：城鎮土地使用稅法

一、城鎮土地使用稅基本原理

(一)概念：以城鎮土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

(二)特點：1.征稅對象為國有土地;2.征稅范圍廣;3.實行差別幅度稅額。

二、納稅義務人：

在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅納稅人。

根據用地者的不同情況分別確定為：

(1)擁有土地使用權的單位和個人;

(2)擁有土地使用權而不在土地所在地的納稅人，實際使用人為納稅人;

(3)土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，實際使用人為納稅人;

(4)土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。以各方實際使用土地的面積占總面積的比例，分別繳納。

[典型例題]甲企業(國有企業)生產經營用地分布于A、B、C三個地域，A的土地使用權屬于甲企業，面積10000平方米，其中幼兒園占地1000平方米，廠區綠化占地2000平方米;B的土地使用權屬甲企業與乙企業共同擁有，面積5000平方米，實際使用面積各半;C面積3000平方米，甲企業一直使用但土地使用權未確定。

假設A、B、C的城鎮土地使用稅的單位稅額為每平方米5元，甲企業全年應納城鎮土地使用稅(C)

A.57500元 B.62500元 C.72500元 D.85000元 (2004年考題)

(10000-1000+5000÷2+3000)×5=72500

三、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮、工礦區內的國家所有和集體所有的土地。其中城市的征收范圍為市區和郊區;縣城的征收范圍為縣人民政府所在的城鎮;建制鎮的征收范圍為鎮人民政府所在地，不包括鎮政府所在地所管轄的行政村。公園、名勝古跡內的索道公司所經營用地，按規定繳納。

四、應納稅額的計算

(一)計稅依據：為納稅人實際占用的土地面積。納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

(1)凡有由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。

(3)尚未核發出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以后再作調整。

[典型例題]某城市的一家公司，實際占地23000平方米。由于經營規模擴大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000平方米，公司按其當年開發使用的2000平方米土地面積進行申報納稅，以上土地均適用每平方米2元的城鎮土地使用稅稅率。該公司當年應繳納城鎮土地使用稅為(C)。

A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元 (2004年考題)

解析：(23000+2000)×2=50000

自2009年12月1日起，對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

(二)稅率：定額稅率，稅額教材有調整。

(三)應納稅額的計算：年應納稅額=實際占用土地面積(平方米)×適用稅額

[典型例題]某市肉制品加工企業2006年占地60000平方米，其中辦公占地5000平方米，生豬養殖基地占地28000平方米，肉制品加工車間占地16000平方米，企業內部道路及綠化占地11000平方米。企業的所在地城鎮使用稅單位稅額每平方米0.8元。該企業全年應繳納城鎮土地使用稅(B)(2007年考題)

A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元

應納土地使用稅=(60000-28000)×0.8=25600(元)

五、稅收優惠

(一)法定免繳土地使用稅的優惠：

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內的宗教人員生活用地。

公園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。

以上單位的生產、經營用地和其他用地，不屬于免稅范圍。

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。(企業內部綠化用地不免)

6.直接用于農、林、牧、漁業的 生產用地。不包括農副產品加工場地和生活辦公用地。

6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從 使用的月份起 免繳土地使用稅5年至10年。

8.企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，免征城鎮土地使用稅。

9.免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮土地使用稅。

納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮土地使用稅。

15.自2007年1月1日起，在城鎮土地使用稅征收范圍內經營采摘、觀光農業的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農、林、牧、漁業的生產用地”規定，免征城鎮土地使用稅。

(二)省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免土地使用稅的優惠

1.個人所有的居住房屋及院落用地。

3.免稅單位職工家屬的宿舍用地。

8.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。

15.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收土地使用稅。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限;對于兼營供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其生產經營總收入的比例劃分征免稅界限。

[典型例題]

第一種題型：減免層次

【2006年多選題】下列各項中，按稅法規定免征城鎮土地使用稅的有(AD)。

A.寺廟內宗教人員的宿舍用地

B.國家機關職工家屬的宿舍用地

C.個人所有的居住房屋及院落用地

D.國有油田職工和家屬居住的簡易房屋用地

第二種題型：減免內容

【1999年多選題】下列各項中，應繳納城鎮土地使用稅的有(BD)。

A.用于水產養殖業的生產用地

B.名勝古跡園區內附設的照相館用地

C.公園中管理單位的辦公用地

D.學校食堂對外營業的餐館用地

第三種題型：計算題目

【2006年單選題】某供熱企業占地面積80000平方米，其中廠房63000平方米(有一間3000平方米的車間無償提供給公安消防隊使用)，行政辦公樓5000平方米，廠辦子弟學校5000平方米，廠辦招待所2000平方米，廠辦醫院和幼兒園各1000平方米，廠區內綠化用地3000平方米;2005年度該企業取得供熱總收入5000萬元，其中2000萬元為向居民供熱取得的收入。城鎮土地使用稅單位稅額每平方米3元，該企業2005年度應繳納城鎮土地使用稅(B)。A.8.4萬元 B.12.6萬元 C.14.4萬元 D.24萬元

(80000-3000-5000-1000×2)×3×3000÷5000=126000(元)=12.6(萬元)

六、征收管理

(一)納稅期限：實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

(二)納稅義務發生時間

①納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用次月起納稅。

②納稅人購置存量房地產，自房產證簽發次月起納稅。

③納稅人出租、出借房產，自出租、出借次月起納稅。

④以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納，合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。

⑤納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始納稅。

⑥納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起納稅。

⑦終止城鎮土地使用稅納稅義務的，應納稅款的計算截至到發生改變的當月末。

(三)納稅地點：應在土地所在地的主管稅務機關納稅。如納稅人占用的土地跨省市，應分別向不同所在地稅務機關納稅。

[典型例題]某企業2000年度共計擁有土地65000平方米，其中子弟學校占地3000平方米、幼兒園占地1200平方米、企業內部綠化占地2000平方米。2000年度的上半年企業共有房產原值4000萬元，7月1日起企業將原值200萬元、占地面積400平方米的一棟倉庫出租給某商場存放貨物，租期1年，每月租金收入1.5萬元。8月10日對委托施工單位建設的生產車間辦理驗收手續，由在建工程轉入固定資產原值500萬元。(城鎮土地使用稅4元/平方米;房產稅計算余值的扣除比例20%)(2001年考題)

要求：(1)計算該企業2000年應繳納的城鎮土地使用稅。

(2)計算該企業2000年應繳納的房產稅。

答案：(1)2000年應繳納的城鎮土地使用稅：(65000-3000-1200)×4=243200(元)

(2)2000年應繳納的房產稅：

(4000-200)×(1-20%)×1.2%=36.48(萬元)

200×(1-20%)×1.2%/12×6=0.96(萬元)

出租房產：1.5×6×12%=1.08(萬元)

在建工程：500×(1-20%)×1.2%÷12×4=1.6(萬元)

2000年應繳納房產稅=36.48+0.96+1.08+1.6=40.12(萬元)

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