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第二節 物權的設立、變更、轉讓和消滅

一、物權變動的含義與原因

二、不動產物權登記

(一)不動產物權登記的效力

1、效力

(1)自記載于不動產登記簿之日起，發生物權設定和變動的效力。

(2)登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。

(3)在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權利人就登記的財產從事了交易行為，符合善意取得的構成要件，應當受到善意取得制度的保護。

2.不動產登記簿和不動產權屬證書。

不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

(二)不動產登記的基本要求

(三)不動產登記的一般程序

(四)特殊的登記制度

1.更正登記和異議登記。

(1)更正登記是對錯誤登記的改正登記。

(2)異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護。

2.預告登記。

(1)當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

(2)預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

(五)登記錯誤的責任

三、動產交付

1.動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。

2.船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

3.交付的特殊形態

(1)簡易交付

動產物權設立和轉讓之前，動產的受讓人已依法占有動產，在形成物權變動的合意時，立刻發生物權變動的效果，交付視為已完成。

(2)指示交付

當事人在動產物權設立和轉讓時，如果該動產已經由第三人占有，負有交付義務的人可以將其對第三人的返還請求權轉讓給新的權利人，來代替物的實際交付。

(3)占有改定

在動產物權轉讓時，如果轉讓人希望繼續占有該動產，當事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉讓人繼續占有該動產，而受讓人因此取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。

四、非依法律行為的物權變動

1.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

2.因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

3.因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

非依法律行為發生的物權變動，一般不需要公示即可取得，但是，非依法律行為而享有不動產物權的權利人在處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

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（責任編輯：中大編輯）