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第二章 資產評估的基本方法

1、掌握以下內容

(1)市場法的基本含義與應用前提;

(2)市場法運用的基本步驟;

(3)市場法中的直接比較法和類比調整法中的具體方法，如現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率(倍數)法等的運用及其適用條件和使用要求;

(4)收益法的基本含義和應用前提;

(5)收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法;

(6)收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求;

(7)成本法的基本含義;

(8)成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的含義;

(9)重置核算法、價格指數法、功能價值類比法、規模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用;

(10)實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值的估測方法;

(11)掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關系及應用關系。

2、熟悉以下內容

(1)市場法中可比因素及其內在要求;

(2)收益法的實施步驟;

(3)每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系;

(4)選擇和運用各種評估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數。

3.了解以下內容

(1)成本法的適用范圍;

(2)統計分析法的運用步驟。

注：本章主要是介紹三大評估方法，是以后各章評估方法的基礎，一定要認真全面地掌握，為學習以后各章評估方法的具體應用打好基礎。

第一節 市場法

一、市場法的基本含義、基本前提與步驟

基本含義利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

市場法依據的是“替代”原則，能夠相互替代的物品應該具有同樣的價值，是最直接、最具說服力的方法

應用前提一是要有一個活躍的公開市場

二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動，

基本步驟1、選擇參照物;(通常要選擇3個以上的參照物，這樣可以便于排除參照物的偶然因素)2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素;(功能、質量、實體特征、市場條件、交易條件)3、因素對比、量化差異;

4、在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異;

5、綜合分析確定評估結果。(多個參照評估出的價格或平均或加權)

二、市場法中的直接比較法

直接比較法就是評估對象與參照相同或相似，可以直接比較，當評估對象與參照物的差異僅僅存在某一方面的時候，可演變為以下幾種方法

1現行市價法市場上有相同的或類似的資產，可以直接利用現行市場價格作為評估對象的評估價值

2市價折扣法考慮銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。

資產評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)

價格折扣率可能是正值，也可能是負值，主要看市場條件的差異

3功能價值類比法

(類比估價法)資產的功能與價值具有一定的關系，這種關系可能是線性關系，或是指數關系

線性關系(生產能力比例法)

評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力

指數關系(規模經濟效益指數法)

評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力/參照物生產能力)X

X：規模指數，考試中一般會給出

4價格指數調整法

(物價指數法)定基價格指數

環比價格指數

5.成新率價格調整法

資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

資產成新率=資產尚可使用時間/(資產已使用時間+資產尚可使用時間)

直接比較法具有適用性強，應用廣泛的特點，但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。

在具體操作過程中，直接比較法中使用頻率較高的有成本市價法、價值比率(倍數)法等具體評估方法。

市場售價類比法評估對象價值=參照物售價*修正系數1*修正系數2*···*修正系數n

評估對象價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情況差異值+···

價值比率法(1)成本市價法。成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。

評估價值=評估對象現行合理成本×參照物成交價格/參照物現行合理成本(成本市價比率)

(2)市盈率比率法。

市盈率比率法主要適用于整體企業的評估，是以參照企業市盈率作為乘數(倍數)，以此乘數與評估對象(企業)的相同口徑的收益額相乘估算評估對象(企業)價值的方法。

評估價值=評估企業相同口徑收益額×參照物(企業)市盈率

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（責任編輯：中大編輯）

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