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2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》第五章精講3

發(fā)表時(shí)間:2012/4/19 10:25:28 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)第五章 固定資產(chǎn)、投資性房產(chǎn)、無形資產(chǎn)的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo),希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.已出租的土地使用權(quán)

是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的,不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán),不屬于此類。

【提示】根據(jù)目前的規(guī)定,土地使用權(quán)不能采用融資租賃方式租入,因此不要考慮融資租賃方式租入土地后再轉(zhuǎn)租的問題。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物

(1)已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物,包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。

【提示】企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

(2)企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如企業(yè)將辦公樓出租,同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù),企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(3)對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物,如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議,明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的,即使尚未簽訂租賃協(xié)議,也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

【教師提示】不存在持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物。(決定房價(jià)增值的因素是土地)

(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn):重點(diǎn)掌握該內(nèi)容及相關(guān)例題:

1.自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn),包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))。

例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù),因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入,該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.作為存貨的房地產(chǎn),通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

實(shí)務(wù)中存在某項(xiàng)房地產(chǎn),部分自用、部分用于賺取租金或資本增值,或者部分作為存貨銷售、部分用于賺取租金或資本增值,如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,應(yīng)分別確認(rèn)和核算;不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的部分,應(yīng)當(dāng)與自用(或者銷售)的部分一并確認(rèn)為固定資產(chǎn)(或者存貨)。

三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)只有在符合定義,并同時(shí)滿足下列條件時(shí),才能予以確認(rèn):

1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

用于出租的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)通常是租賃開始日;用于資本增值的土地使用權(quán)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)通常是自用土地使用權(quán)停止自用后明確用于資本增值的日期。

四、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值,才能作為外購的投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。

如果購入的房地產(chǎn),部分用于投資,部分自用,企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。企業(yè)可以按照不同部分的公允價(jià)值所占的比例進(jìn)行分配。

(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造投資性房地產(chǎn),其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

采用成本模式計(jì)量的,應(yīng)按照確定的成本,借記"投資性房地產(chǎn)"科目,貸記"在建工程"或"開發(fā)產(chǎn)品"科目。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,應(yīng)按照確定的成本,借記"投資性房地產(chǎn)--成本"科目,貸記"在建工程"或"開發(fā)產(chǎn)品"科目。

【例5-24】20×6年3月,甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓,用于對外出租。3月15日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同,約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè),為期5年。4月5日,甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓,支付價(jià)款共計(jì)1 000萬元。甲企業(yè)以成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)不考慮其他因素,甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理為:

『正確答案』

20×6年4月5日

借:投資性房地產(chǎn)--寫字樓  10 000 000

貸:銀行存款  10 000 000

五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

(一)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

1.按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按期(月)計(jì)提折舊或攤銷時(shí),借記"其他業(yè)務(wù)成本"科目,貸記"投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)"科目。

2.取得租金收入,借記"銀行存款"等科目,貸記"其他業(yè)務(wù)收入"等科目。

3.存在減值跡象的,適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。借記"資產(chǎn)減值損失"科目,貸記"投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備"科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn),其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

成本模式下的科目設(shè)置:

①投資性房地產(chǎn)

②投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

③投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

1.折舊或攤銷時(shí)

借:其他業(yè)務(wù)成本

貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

2.取得的租金收入

借:銀行存款(應(yīng)收賬款)

貸:其他業(yè)務(wù)收入

3.投資性房地產(chǎn)提取減值時(shí)

借:資產(chǎn)減值損失

貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

1.只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),對于在建投資性房地產(chǎn)(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)),如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn),其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后(兩者孰早),再以公允價(jià)值計(jì)量。

企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式,就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

3.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:

(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。

(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

4.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

【提示】公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。但很可能沒有對應(yīng)的其他業(yè)務(wù)成本。

A.期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)

借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益

B.期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)

C.收取租金時(shí)

借:銀行存款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

【例5-18】 20×7年8月,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用,租賃期為10年。當(dāng)年10月1日該寫字樓開發(fā)完成并開始起租,寫字樓的造價(jià)為10 000萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×7年12月31日,該寫字樓的公允價(jià)值為9 200萬元。

甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理為:

『正確答案』

(1)20×7年10月1日,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租:

借:投資性房地產(chǎn)--成本  100 000 000

貸:在建工程 100 000 000

(2)20×7年12月31日,按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)

(責(zé)任編輯:中大編輯)

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