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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(9)

四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法

㈠直接比較法

1.基本原理：

利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

2.優(yōu)點(diǎn)：

該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。

適用條件：

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。

3.基本計(jì)算公式為：

⑴如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格

⑵參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

公式：

①評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

②

 ③評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)

原理：本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征(或者因素)的影響，而且成正比關(guān)系。

⑶參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致。

①方法一：

公式：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：

原理：各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)

②方法二：

公式：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理：分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

4.直接比較法的基本方法--僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致

直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：

⑴現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】

當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

⑵市價(jià)折扣法

①原理：以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

②數(shù)學(xué)式表達(dá)

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)(2-3)

⑶功能價(jià)值類比法

①定義：

以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大

②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：

Ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值/參照物成交價(jià)格=被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

Ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)^x(2-5)

[例2-2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬元。

『正確答案』

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×90÷120=7.5(萬元)

[例2-3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬元

『正確答案』

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×(90÷120)^0.7=8.18(萬元)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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