精品91麻豆免费免费国产在线_男女福利视频_国产一区二区三区小向美奈子_在教室里和同桌做校园h文

本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章房地產評估的串講知識，希望對您的復習有所幫助!!

第四節　市場法在房地產評估中的應用

一、基本思路

市場法是房地產評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內外廣泛應用的經典評估方法。市場法又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現行市價法等。

市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。

二、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒的發生房地產交易或在房地產交易發生較少的地區；

2.某些類型少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；

3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等；

4.風景名勝區土地；

5.圖書館、體育館、學校用地等。

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P＝P'×A×B×C×D （5－9）

 P--被估房地產評估價值；

P′--可比交易實例價值；

A--交易情況修正系數；

B--交易日期修正系數；

C--區域因素修正系數；

D--個別因素修正系數。

實際評估工作中，其計算公式為：

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

四、操作步驟

（一）交易資料收集

（二）可比交易案例確定

（三）因素修正

1.交易情況修正。

（1）有特殊利害關系的經濟主體間的交易，如親友之間、有利害關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易；

（2）交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。

（3）買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

2.交易日期修正。交易實例的交易日期與待評估房地產的評估基準日往往有一段時間差。在這一期間，房地產市場可能不斷發生變化，房地產價格可能升高或降低。因此需要根據房地產價格的變動率，將交易實例房地產價格修正為評估基準日的房地產價格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。

房地產價格的變動率一般用房地產價格指數來表示。利用價格指數進行期日修正的公式如下：

3.區域因素修正。

4.個別因素修正。

5.容積率修正。容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區域的情況具體分析。

6.土地使用年期修正。

式中： K--將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數；

r--資本化率；

m--被估對象的使用年期；

n--可比實例的使用年期。

土地使用年期修正后地價 =比較實例價格×K

（四）房地產價值的確定

相關文章：

2012年注冊資產評估師考試資產評估輔導第五章匯總

2012年注冊資產評估師考試資產評估輔導第四章匯總

2012年注冊資產評估師考試財務會計經典例析匯總

關注：資產評估師報考條件 資產評估師成績查詢 考試用書

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁