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資產評估師考試經濟法預習重點（53）

三、業主的建筑物區分所有權

(一)業主的建筑物區分所有權的概念、特征

1.概念：

業主的建筑物區分所有權是指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種“復合物權”。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

2.特征：

(1)權利的復合性

(2)專有所有權的主導性

①取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權;

②專有所有權的大小決定區分所有權人共有所有權和共同管理權的大小;

③只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。

(3)一體性：不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。

(二)專有所有權

1.定義：專有所有權是指區分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。2.注意事項

(1)業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

(2)業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(三)共有所有權

1.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

2.共有的部分：

(1)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。

(2)建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

(3)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

(4)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

(5)建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。

(四)共同管理權

1.業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

2.業主共同決定的事項：(選擇題)

（1）制定和修改業主大會議事規則； （2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；	經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（1/2+1/2）
（1）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （2）改建、重建建筑物及其附屬設施	經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意（2/3+2/3）

【例題·單選題】某小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是()。

A.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主或占總人數2/3以上的業主同意

B.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

C.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主或占總人數超過1/2的業主同意

D.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主同意

『正確答案』D

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（責任編輯：中大編輯）