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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第一章總論的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié)    資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)

假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。

適用資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有以下幾種:

(一)交易假設(shè)

交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，即假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師需根據(jù)待評(píng)資產(chǎn)的交易條件的模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。

交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中，評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立進(jìn)行。

（二）持續(xù)使用假設(shè)

持續(xù)使用假設(shè)是設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息可推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。

持續(xù)使用假設(shè)又可細(xì)分為三種具體情況：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)瑞在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。

（三）公開市場(chǎng)假設(shè)

公開市場(chǎng)假設(shè)是假定被評(píng)估資產(chǎn)將在比較完善的公開市場(chǎng)上進(jìn)行交易。

在公開市場(chǎng)條件下，資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易所決定。

（四）清算假設(shè)

清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。

由于清算假設(shè)假定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，被評(píng)資產(chǎn)的評(píng)估值通常要低于在公開市場(chǎng)假設(shè)或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。

在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)所處的市場(chǎng)條件和自身狀態(tài)有別而形成了"三種假設(shè)"。在不同假設(shè)條件下，同樣的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果卻各不相同。在持續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的持續(xù)使用價(jià)值，即重置價(jià)值和收益現(xiàn)值;在公開市場(chǎng)假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值;在清算假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中要充分分析了解、判斷認(rèn)定市場(chǎng)條件和被評(píng)估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出有效結(jié)論。

二、資產(chǎn)評(píng)估的原則

資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。

（一）工作原則

1．獨(dú)立公正性原則

資產(chǎn)評(píng)估中的公平性原則包含有兩層含義，其一是評(píng)估機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的、不依附于他人的社會(huì)公正性中價(jià)組織（法人），在利益及利害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒有任何聯(lián)系。其二是評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位，評(píng)估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評(píng)估。

2．真實(shí)科學(xué)性原則

其一要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。其二要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，并采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

3．可行簡(jiǎn)易性原則

其一要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和性質(zhì)及當(dāng)時(shí)所具備的條件，制定切實(shí)可行的評(píng)估方案并采用合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。其二要求在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡(jiǎn)便易行，提高工作效率。

（二） 經(jīng)濟(jì)原則

1.預(yù)期收益原則。預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂普邘砦磥斫?jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。

2.供求原則。供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價(jià)格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價(jià)格隨借求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都有規(guī)律性。供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

3.貢獻(xiàn)原則。從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定的。貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

4.替代原則。作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。

5.估價(jià)日期原則。在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期，它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

【思考題】

1.什么是資產(chǎn)評(píng)估？它有哪些特點(diǎn)？

2.資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型有哪些？

3.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的目的。

4.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)。

5.資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循哪些工作原則和經(jīng)濟(jì)原則？

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