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2012年注冊資產評估師考試資產評估輔導第五章8

發表時間:2012/3/21 10:21:07 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試資產評估第五章房地產評估的串講知識,希望對您的復習有所幫助!!

第六節 剩余法在房地產評估中的應用

一、基本思路

剩余法又稱假設開發法、倒算法或預期開發法。剩余法是將被估房地產開發后的預期價值,扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后,依據該剩余值 測算被 估房地產價值的方法。

售樓價格表面是售樓的價格其實也包含了樓價和地價。

若求地價則用:售樓價-屬于樓的所有的費用,剩下的則是地的價格。

二、適用范圍

1.待開發土地的估價。

2.將生地開發成熟地的土地估價。

3.待拆遷改造的再開發地產的估價。

三、計算公式

式中: P 表示土地價值; A 表示開發完成后的房地產; B 表示整個開發項目的開發成本; C 表示投資利息; D 表示開發商合理利潤; E 表示正常稅費。

實際估價工作中,常用的一個具體計算公式為:

土地價值=房屋的預期售價-開發建設成本-利息-利潤-稅費

在我國香港特別行政區,剩余法的計算公式為:

地價 = 樓價-建筑費用-專業費用-利息-發展商利潤

或,地價 = 總開發價值-開發費用-開發者的收益-取得土地所需的稅費

其中,開發費包含拆遷費和對現有承租者的補償、基建費、業務費、財務費、應急費、代理費及法律事務費用等。

目前,現實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為:

地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤  ( 5-18 )

在式( 5-18 )中,

利息=(地價 + 建筑費用 + 專業費用)×利息率

利潤=(地價 + 建筑費用 + 專業費用)×利潤率

將利息、利潤代到公式( 5 - 18 )中計算。

四、操作步驟

(一)調查被評估對象的基本情況

(二)確定被估房地產最佳的開發利用方式

(三)預測房地產售價

(四)估算各項成本費用

[例5-11] 有一宗七通一平的待開發建筑用地,土地面積為 2000 平方米,建筑容積率為 2.5 ,擬開發建設寫字樓,建設期為兩年,建筑費用為 3000 元 / 平方米,專業費為建筑費的 10% 建筑費和專業費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售,預計售價為 9000 元 / 平方米,銷售費用為樓價的 2.5% ,銷售稅費為樓價的 6.5% ,當地銀行年貸款利率為 6% ,開發商要求的投資利潤率為 10% 。

試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。

(一)確定評估方法

現已知樓價的預測值和各項開發成本及費用,可用剩余法評估,計算公式為:

地價 = 樓價-建筑費-專業費-利息-銷售稅費-利潤

(二)計算樓價

樓價 =2000 × 2.5 × 9000=45000000( 元 )

(三)計算建筑費和專業費

建筑費 =3000 × 2000 × 2.5=15000000( 元 )

專業費 = 建筑費× 10%=15000000 × 10%=1500000

(四)計算銷售費用和稅費

銷售費用 =45000000 × 2.5%=1125000( 元 )

銷售稅費 =45000000 × 6.5%=2925000( 元 )

(五)計算利潤

利潤 = (地價 + 建筑物 + 專業費)× 10%

=(地價 +16500000 )× 10%

(六)計算利息

利息=地價×[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000)×[(1+6%)1-1]

=0.1236 ×地價 +990000

(七)求取地價

地價 =45000000 - 16500000 - 1125000 - 2925000 - 0.1 ×地價- 1650000 - 0.1236 ×地價- 990000

地價 =21810000/1.2236

=17824452( 元 )

(八)評估結果

單位地價 =17824452/2000

=8912 (元 / 平方米)

樓面地價 =8912 ÷ 2.5

=3565 (元 / 平方米)

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(責任編輯:中大編輯)

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