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資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(29)

三、房地產的特性

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。

我國《城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。

房地產一般具有如下特性：(熟悉)

1.位置固定性。

2.供求區域性。

3.使用長期性。

4.投資大量性。

5.保值與增值性。

一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。

而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。

(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業的需求，導致價格上漲。

(2)對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區位條件改善，導致土地增值。

6.投資風險性。

房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業，同時房地產投資風險也比較在。主地產投資的風險主要來自三個方面：

(1)房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

(2)房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時間，在此期間影響房地產發展的各種因素發生變化，都會對房地產的投資產生影響。

(3)自然災害、戰爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。

7.難以變現性。

由于房地產位置固定性、用途不易改變等，房地產不像股票和外匯那樣，可以迅速變現，其變現性較差。

8.政策限制性。

房地產市場受國家和地區政策影響較大。城市規劃、土地利用規劃、土地用途管理、住房政策、房地產信貸政策、房地產稅收政策等都會對房地產的價格產生直接或間接的影響。

四、房地產評估的原則(掌握)

在進行房地產評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應該遵循以下原則：

(一)合法原則

合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據城市規劃及有關法律的規定，依據規定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產的最有效使用。

(二)最有效使用原則

評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。

五、房地產評估程序

第六步“綜合分析確定評估結果”中特別注意以下幾點：

1.所選用的資料是否適當;

2.評估原則的運用是否適當;

3.對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。

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（責任編輯：中大編輯）

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